正文

前言

近一个月楼市政策重磅出台，调整差异化信贷、降低存量首套住房贷款利率、以及认房不认贷等。新政后，9月宁波楼市表现如何？马上到来的四季度又会有怎样的新趋势？

PART 01

表面数据向好回升

①新房网签量触底回升，环比上涨30%。

8月市六区新房网签981套，创14年2月以来（除20年2月疫情）的月度成交新低。9月截止27日，新房网签达1271套，环比上涨30%，成交量触底反弹。

图源：华星研策整理

②二手房周度成交三连涨，经纪人短期预期向好。

从二手房周度成交数据来看，自8月底开始，已连续三周保持上涨趋势。9月截止27日，市六区二手房共成交套2746套，已赶超8月成交量。

图源：华星研策整理

二手房KMI指数反映贝壳经纪人对未来短期市场的预期，数字越大，向好预期越强烈，50%以上看好，50%以下看空。进入9月，宁波二手房KMI指数重回50的荣枯线，表明市场信心逐渐提升。

图源：华星研策整理

PART 02

实际进入“钝刀割肉”时期

①领证停滞，市场分化。

9月市六区仅3个项目新增供应，领证597套，环比下降52%。三季度合计新增供应2961套，环比下降57%，同比下降52%，楼盘领证速度明显放缓。

本月开盘去化率50%，从数据看环比保持稳定，实际开盘表现分化严重，仅江山万里明湖怡府开盘清盘，其余两个项目则是领证直接续销。

图源：华星研策整理

②滞销楼盘陷入出清大混战。

本月多个外围楼盘为冲刺三季度业绩，优惠力度加大。如江北某项目备案价打七折、鄞州某项目工抵房直降40万、海曙某项目送装修包和车位、北仑某项目购房送全屋软装、北仑另一项目1万元购车位、奉化某项目推出教师享额外优惠等，各个项目充分抓住营销节点，“九九购房节”、“中秋购房节”、“十一狂欢购”等活动扎堆。

在渠道分销方面，部分项目本月力度继续加大。鄞州核心区某项目的全民营销从2万上涨至5万，并启动分销1.6%；另一纯粹高端的改善盘，由于豪宅口碑不足 产品定位偏差，导致流速较慢，本月启动分销0.5%。当前不管是外围刚需盘，还是核心区高端改善盘，均呈现出需求疲软、成交乏力的特征。

图源：华星研策整理

③房东抛售出逃，10天激增8千套。

自利好政策出台后，9月截止11日，市六区二手房挂牌量达11.5万套，对比8月底10.7万套，近10天增加了8千套。二手市场交易热情提高，部分房东为享受“认房不认贷”及更低的首付比例和利率，进行“卖一买一”改善置换；而更大比例的房东则是抓住政策窗口，降价出售，落袋为安。

政策带来加速入场的客户，同时也拦不住加速离场的客户。扎堆挂牌、踩踏式出货，国家统计局公布的数据，8月宁波二手房价环比下跌0.7%，连续5个月下跌；同比下跌2.7%，已经连续16个月下跌，创下8年来（15年8月以来）的最大跌幅。

图源：华星研策整理

PART 03

四季度市场预判

三季度市场的“沦陷”，与优质项目供应不足也有很大关系。进入四季度，主城区预计有多个新项目扎堆入市，其中不少项目在产品、公区、装修、示范区展示等方面做了品质升维，产品内卷成为当下房企共识。

图源：华星研策整理

供应充足、品质升维，四季度市场总体值得期待，但肉眼可见的分化也将持续。

一方面，盲目跟风市场主流的伪高端，出货压力将愈发显现。要么地段、资源极致，要么品牌力、产品力超强，被市场充分洗礼的高端客户眼界极高，不与需求匹配的“忽悠型”产品难以为继。

另一方面，对于存在明显价值崩塌、竞争激烈的板块，单纯“卷产品”也不一定就是“全能药”。在日趋恶劣的市场环境下，房企还需做好用价格杠杆或政策性消化的准备。

“卷产品”从本质上走的还是捷径，当超配变成标配，市场的出路又在何方？

当前，已有部分项目开始转变传统开发模式，从“运营”的角度另辟蹊径，激发客户对未来生活的美好想象。

如宁波开投本身就是城市运营商，这次即将推出的姚江新城姚玖湾和东钱湖翠岚轩，分别位于其开发建设的宁波奥体中心、宁波国际会议中心两大城市封面地标旁，除了可共享城市发展价值外，更是可直接享受其背后的配套价值，打造兼备都市感与度假感的品质人居。

再比如均胜梅墟项目，在韩岭老街、茶亭自由之滨成功的运营经验之上，从商业入手，打造全新概念生活馆，引进潮流业态并举办文化活动，也是致力于营造出个性化的生活体验。

放眼四季度宁波楼市，大概率仍旧很难，但流动性在增强、产品力在提升、开发理念在转变……新的市场平衡已在形成！

来源：华星研策