正文

前言

8月楼市利好政策频发，大浪淘沙之下，越来越多的房企关注品质进阶，上演一场长期主义者的胜利。

PART 01

市场基本面持续走弱

①新房供应维持低位，成交量环比下降14%。

8月市六区共5个项目新增供应，领证917套、13.4万方，套数环比下降17%，为今年月度领证量最低值。7月新房网签量创14年2月（近9年）以来的新低，而8月网签量进一步下滑，备案899套，环比下降14%。

图源：华星研策整理，数据截止8月29日

②开盘去化率上涨，实际蓄客量下降。

8月共6个项目开盘/加推，推出1179套，去化约570套，平均开盘去化率48%，环比上涨13个百分点。其中3个为新盘首次亮相，筹货比基本达到1：1，蓄客量“表面数字较美观”，实际开盘情况存在明显分化。而从绿城东投凤鸣云翠的开盘表现来看，对比前三批次30%左右的中签率，本次中签率上涨至87%，蓄客量出现明显下滑。

图源：华星研策整理

③库存去化压力加大，主城首现“0首付”。

截止8月29日，市六区领证库存391万方（同比上涨7%），去化周期约14.4个月（同比增加1.6个月），库存压力加大。本月多个项目持续加大渠道分销力度，某些项目暗扣、返现等活动增多，甚至出现“0”首付买房，房企出清迫在眉睫。

图源：华星研策整理

④二手挂牌持续走高，新房市场进一步挤压。

截止8月底，宁波二手房挂牌量10.72万套，比7月底增加约1600套，同比22年8月增加约1.3万套，挂牌量持续走高。一些新解禁的二手小区，价格进一步冲击新房市场。如下应某小区近期成交价约3万/㎡，低楼层仅2.6万/㎡，对比期房和现房具有明显的价格优势。

图源：华星研策整理

PART 02

政策效果暂未显现

自7月救市工具箱打开之后，政策利好频现，宁波楼市政策也不断放松。

①房票政策

宁波市区房票政策已落地1个多月时间，从案场了解到，拆迁户或房票客户来访量有一定增加，但下定购房的客户数量有限。受拆迁区域及房票发放进度影响，目前潘火板块受拆迁户关注度相对更高，但也存在浓重的观望情绪。

至于房票政策效果弱的原因，主要有以下三点：一是当前大环境低迷，楼市萧条，相比房票，拆迁户更愿意拿现金或者产权调换，房票发放数量有限，有些区域甚至尚未开始发放房票。二是房票有效期限一年，拆迁户下定购房的迫切度并不高。三是部分拆迁户关注二手房市场，相比新房更具价格优势。

②贷款政策

3月宁波贷款政策收紧，8月再次放松，限购大圈内，首套房首付2成，二套房首付3成。对于刚改客户来说，首付比例降低是把双刃剑，低门槛上车的同时，增加了后期的还贷风险。

楼市利好信号不断增强，而市场下行的局面还在加剧，楼市企稳回升的动力依旧不足。

7月PPI为-4.4%，CPI为-0.3%，生产端与消费端均信心不足；信贷、融资低于预期，投资信心不足；美元兑人民币跌破7.3关口，资本外流压力增大；以及从8月起暂停公布青年失业率等等，均表明当前经济环境的严峻性。

市场低迷，居民不买房，早已不是简单的行业原因。

PART 03

聚焦自我，真抓实干

对于下半年的比拼，房企除了要抓住政策的窗口外，更要聚焦自身的战略方向，从客户需求出发，重视产品品质。

8月保利瑧誉开放实景示范区，同时局部外立面从涂料升级为铝板和玻璃，近四周周均来访约123组（环比上涨173%），周均认购约12套（环比上涨277%），成功收获业主的赞誉和业内的话题热度。

同样，绿城东投凤鸣云翠和龙湖云河颂也于近期公布了精装地下车库的设计效果图，从设计到用材，豪宅品质感十足，夯实项目价值卖点。

图源：两项目销售朋友圈宣传图

轨交悦东上境则在精装修上花足心思。在公区装修方面，做了精装双入户大堂、精装地下车库、以及十大主题架空层空间。在室内装修方面，除了常规的装修配置外，贴心配置了全包阳台、定制玄关柜/餐边柜/衣帽柜、内嵌冰箱、洗衣机 烘干机等。

回归客户、品质突围；把握政策窗口，真抓实干，是当下房企寻找市场结构性机会的共识。

来源：华星研策