正文

前言

土拍封顶、千人摇号、开盘日光，5月的宁波楼市呈现出不同往日的光景。然而，北极星之所以显得格外闪耀，是因为有夜空和群星的衬托，宁波的整体楼市依然处于水生火热之中。

PART 01

房地价差扩大，拿地逻辑有变

时隔两年，海曙和江北终于再次出现了高溢价成交的土地，也是自土拍封顶摇号规则以来，首次出现有鄞州和镇海以外的土地封顶。似乎开发商对市场预期开始转变，拿地欲望逐渐强烈。

但细究之下，天鑫和三市地块封顶又似乎在情里之中，经历了2年的市场调整和板块出清，土拍市场的逻辑也发生了本质的转变：

① 集中供地改为集中公示+分阶段挤牙膏式出让，热点地块自然就遭哄抢；

② 起拍楼面价下调，楼地价差空间扩大。

相比22年同板块的出让地块，天鑫和三市地块的起拍楼面价下降了超1600元/㎡，即使在地价封顶的情况下，楼地价差与竞品也相差无几，如天鑫地块与底价成交的中海富华里，楼地价差相差仅358元/㎡。虽然庄桥板块竞品多，存量大，但是在巨大楼地价差下，价格预期适当下调，即使以时间换空间，也能保证一定的利润率。

图1 天鑫&三市地块与周边竞品楼地价差对比

③ 部分板块库存出清，迎结构性机会。

以海曙核心+海曙中为例，海曙核心断供已久，海曙中虽然在21-22年时重灾区，但这两年一直处于去库存状态，市场面逐渐向好，尤其是110㎡以下的房源库存见底，存在出货的窗口期。当然，150㎡以上的产品也同样存在库存机会，而且改善产品溢价能力也更强，但相应的，收益越高，风险也越大，板块内还有江山万里江瀚府同期竞争，因此需要谨慎考虑。

图2 海曙核心+海曙中各面积成交和库存结构

④ 部分房企经历了2年的去库存，土储不足，急需补仓；

所以，土拍市场个别地块封顶摇号，并不代表开发商对市场预期的转变，恰恰相反，这更像是政府和房企对市场的妥协。

PART 02

高改需求旺盛，刚需尽显疲软

23年开盘日光的现象逐渐增多，尤其是5月份，共出现了3个日光项目、1个准日光，创近2年新高。

5月份项目集中供应，共推出2151套，去化1105套，整体去化率约51%，推盘量和整体去化率双高，主要受益于江山万里江盈府、雅戈尔明湖懿秋苑、绿城东投凤鸣云翠三个项目开盘日光，以及龙湖华侨城江与城准日光，拉高了整体去化率。

图3 市六区月度开盘去化率走势

其中江山万里和雅戈尔项目为首开，两项目都是动辄上千万的豪宅，尤其是明湖懿秋苑，中签率仅13%，现场千人抢房的场景，有种梦回2020的感觉。

而加推的两个项目，和首开时相比，有了些许细微的变化。偏高改的凤鸣云翠，二批次营销动作无明显变化，筹货比不降反升，当天也成功清盘；而偏刚需的江与城，在二批次蓄客时增加了8000元全民，筹货比却在下降。

由此可见，宁波市场上高改需求虽然旺盛，但刚改确确实实在疲软。江与城体量庞大，在项目热度最高的时候依然选择启动全民，尽可能的导入有限的刚改客户，维持项目热度，也是一种有效的营销策略，反之则客户极有可能被竞品分流。

图4 凤鸣云翠&江与城二批次开盘与一批次对比

PART 03

疫年场景再现，以价换量重演

豪宅疯抢的背后，是整体市场的低迷，5月份市六区仅备案1882套，环比下降26%，持续走低。

图5 宁波市六区住宅月度备案数据

据华星研策监测，5月份市六区典型在售项目的来访量与4月份变化不大，认购转化率仅5%，这与雅戈尔懿秋苑的中签率13%反差巨大。在市场低迷的情况下，部分项目的优惠和分销再一次加码，力度之大已经逐渐向22年年底看齐。6月份是年中冲刺的关键月，预计后续跟进的项目会更多。

图6 市六区典型项目营销动态变化

从近一年成交的土地来看，新成交土地不是楼地价差更大、就是地段位置更好，也就是说，这些新项目在土地成交的那一刻，就掌握了主动权；而对在售项目而言，前有板块内在售竞品贴身肉搏，后有更具竞争力的待售项目，旁边还有大量的二手房在虎视眈眈，销售压力可想而知。所以项目周期拖得久，已经不单单是回款和财务成本的问题，最后很有可能演变成能否变现的问题。

现阶段的楼市是买方市场，而且短期内都不会改变。建议抛弃幻想，做好持久战的准备，灵活调整策略，把握机会尽快出货。

来源：华星研策