正文

前言：

4月的宁波楼市以“绿城东投凤鸣云翠首开15亿售罄”高调刷屏结尾，表面火热的背后，是楼市的降温和进一步“撕裂”。 

PART 01

新房：明显降温，客户需求疲软

宁波楼市进入4月，明显可看出“银四”马力不足。相比年后的强势回温，3月下旬开始，市场就已开始降温，本月甚至能感到一丝“冷意”。

①网签量环比下降42%。

本月市六区新房网签27.4万方，环比下降42%，当月成交量略高于2022年的月均成交量。

②案场来访环比下降20%。

根据华星研策市调数据，4月前三周，市六区在售项目周均来访5439组，环比下降20%，已连续两个月出现下降，当前市场的客户规模仅略好于去年四季度的情况。

③开盘去化率环比下降22个百分点。

本月推盘节奏明显放缓，9个项目领取预售证，相比上个月减少8个项目。

6个项目进行开盘/加推，比上个月减少6个项目。共推出1053套，去化约256套，平均去化率24%，环比下降22个百分点。

④多个项目提高渠道费用。

与3月相比，本月出现更多的项目增加渠道费用，如鄞州核心区的某项目，开启分销6万/套；镇海、江北区某些前期依靠高优惠续销较好的楼盘，本月普遍获客难度加大，均提高全民和分销奖励；北仑区的某个明星楼盘，首开售罄后，二批次立即开启全民奖励。

综上几点，4月的宁波楼市已出现明显降温，当前客户信心依旧不足，房企销售端承压严重。同时市场两极分化，近郊板块的刚需盘依旧是“以价换量”，且效果平平；而核心区兼顾地段和品质的改善盘，产品越稀缺，越不缺客户。

PART 02

二手房：挂牌增加，进入新的博弈期

截止4月28日，市六区二手房挂牌量102864套，与月初相比，套数增加超1400套。今年上半年限售解除的小区房源有9500套左右，同时随着当前限贷政策收紧，预计将会有更多的房源抛售出来。

而成交方面，3月成交6768套，创2021年4月以来的月度新高，迎来本轮市场下行期的高光时刻。从一季度成交套数TOP10的小区排行中可以看出，上榜小区基本有以下特征：地段相对较好，小面积低总价的安置房或次新小区（面积80平以内，总价200万以内），学区相对较好。

一方面是需求集中释放、“笋盘”减少，另一方面是挂牌量增多、可选余地扩大，二手房市场也进入了新的博弈阶段。据房产交易信息网数据，预计本月二手房成交量在5000套左右，相比3月降幅明显。

PART 03

后市研判：需求重叠，楼市“撕裂”

①宁波发布公积金新政，利好改善客户。

二季度市场持续承压的情况下，全国多个城市已出台救市政策，如上海个税新规、杭州郊区限购放宽以及落户条件放宽、合肥公积金新政等，在房住不炒的大框架下，政府积极推动房地产市场的有序复苏。

同样，宁波在4月20日发布了《关于对引进人才等住房消费加大住房公积金支持力度的通知》，针对各类的人才购房，公积金最高贷款额度可上浮20%~50%。

本次政策基于2022年“531公积金新政”之上，上浮额度可叠加享受。以全日制本科毕业生为例，在满足条件的情况下，公积金最高贷款额度，从60万上涨到100万，到现在可上浮20%至120万，购房成本明显得到降低。

此项政策最大的受益群体是，工作相对较好、公积金多的中上层级群体，刺激他们进行改善置换。

②供地规模低位，吸引力相对有限。

4月26日，宁波二批次挂牌8宗地块，其中商品房地块3宗，租赁地块2宗，安置房地块3宗，总建筑面积66.8万方，将于5月29日出让。

从推地规模看，此次挂地规模相比今年首批次减少6.3万方，供地规模维持低位。

从供地区域看，8宗地分别位于海曙（1宗）、鄞州（2宗）、江北（2宗）、镇海（2宗）、奉化（1宗）。3宗商品房地块则位于海曙、江北、镇海。

本批次商品房地块数量少，且整体素质一般。由于当前核心区整体供地稀少，房企对三市地块的关注度，明显高于庄市、庄桥等次核心板块的地块，房企投资的主方向就是聚焦市区核心地段。

③5月高端盘扎堆亮相，客户高度重叠。

五一假期，多个高端盘集中开放样板房。这些项目均有较高的关注度，但同时也存在一组客户对多个项目感兴趣的情况，客户重叠度高。当这些项目集中入市时，同样也会加剧市场的“撕裂”。

最后，公积金政策的效果有待观察，更多利好中上层级的改善客户；土地市场热度分化，房企聚焦市区核心地块；豪宅扎堆入市，客户重叠度高，改善需求量有待考证。

目前，各楼盘的五一假期营销推广已纷纷上线，除常规的暖场活动、带看奖、到访奖外，特价房活动明显增多。5月楼市出现全面回温的可能性很小，客户预期依旧十分脆弱，市场加速“撕裂”。

来源：华星研策