正文

对比春节后的强势小阳春，3月份全国多个城市的热度出现明显消退，“倒春寒”成为本月楼市的关键词，那么宁波楼市有何表现？

1st

楼市热度回调，红盘效应加大

与2月亮眼的数据相比，3月宁波楼市回暖明显减缓，热度下降，市场逐渐回归正常平稳的状态。

①案场来访量环比下滑15%。

据华星研策统计数据显示，2月市场客户规模上升，案场来访量创2022年下半年以来的新高；3月来访量则出现明显回落，环比跌幅15%。

②部分项目重启渠道分销。

年后楼市强势回暖，核心区多个项目收回优惠，并降低渠道费用。3月流速下降，获客难度加大，部分项目又重启渠道带客。

如鄞州区某项目A，近两个月的渠道费用变化为，分销8-9.5万/套——下调至5-7万/套——停止分销——重启分销2-3.5万/套。某项目B，3月初停止全民1.5-2.5万/套，案场来访下降之后，3月中旬又重新启动全民1万/套；海曙区某项目C，停止分销一周后，又重启分销；足以反映出3月市场难度加大。

分析热度回落的原因，主要有以下几点：

①疫情/春节延迟的需求被集中释放，市场回归常态后，新增客户有限。 ②整体优惠、分销减少，渠道带看量明显降低，客户信心依旧不足。 ③海曙消费券仅执行短暂时间。 ④高性价比二手房集中成交，部分房东开始提价。 ⑤多个热门楼盘正在蓄客入市，部分客户观望等待中。 ⑥复杂的国际经济形势和国内消费复苏疲软的事实。

虽然整体热度下降，但本月依旧出现了几个红盘项目。

首开项目表现较好，红盘效应放大。

3月共11个项目开盘/加推，平均开盘去化率约50%。其中市区有3个项目为首次开盘，平均开盘去化率78%，整体表现较好。而不少加推项目依旧是“领证直接续销”、或“只打开部分楼幢进行销售”，新客增加依旧困难。

红盘项目一：轨交上河新境，3月24日首开，由于首批房源位置较好、大面积结构性市场机会、定价策略（小面积价格与竞品接近，但装修品质更好；136/139平户型优于竞品，价格高出1-2千/平；165平片区稀缺且产品力较强，价格2.7万）、未来社区故事线、轨交本土国企品牌等优势，筹货比1.28:1，开盘去化率70%

红盘项目二：龙湖江与城，3月29日首开，由于甬江科创启动区规划、天街配套、镇海中学甬江校区、靠近地铁6号线、毛坯低总价等优势，筹货比2.08：1，开盘去化率100%。

2st

出地谨慎，让利明显，热门地块竞争激烈

①商品房地块计划供应量同比持平，预计实际供应量约193万方。

2023年宁波市区国有建设用地计划供应2553.88公顷，同比上涨13%。其中住宅用地计划供应655.01公顷，同比下降5%；包含商品房地块481.55万方，同比稳定，说明今年保障性安居用地计划供应减少。

从商品房计划供应的区域分布来看，主要集中在鄞州区，占比约33%。其次为镇海区，占比约19%。北仑区计划供应量最少，仅占比9%。

2022年宁波住宅用地实际出让率约38%，商品房地块实际出让率约36%。预计今年商品房地块实际出让率在40%左右，供地量约193万方。（此部分的面积均指占地面积）

②一批次供地规模维持低位，楼地价差相对可观。

宁波一批次拟出让26宗地块，实际仅出让10宗，包含5宗商品房地块、4宗安置房地块、1宗租赁住房地块，出地信心略显不足。本次挂地依旧集中在鄞州区，挂牌4宗，面积占比达40%。

5宗商品房地块计容面积合计26.6万方，对比22年4批次，面积下降44%，推地规模维持低位水平，封顶楼地价差相对可观。

③热门地块竞争激烈，民企参拍积极性提高。

本次出让10宗地块，全部成交，其中4宗封顶摇号（商品房地块3宗、安置房地块1宗），平均溢价率10.08%。

5宗商品房地块中，除高新区和骆驼两宗商住地块底价成交外（商业占比50%~65%，并且有自持要求），另外3宗纯住宅地块均触发摇号。宁穿路地块24轮封顶，50家房企线下摇号；中河街道地块46轮封顶，9家房企线下摇号；东钱湖地块41轮封顶，5家房企线下摇号。土拍热度分化，民企参拍积极性提高。

3st

二季度仍为出货窗口期

①政策处于底部，已出现收紧趋势。

当前宁波楼市政策全面宽松，购房门槛创新低。今年除了海曙消费券政策外，近期象山也出台了房票政策，12个月内购房补贴24%，政府持续刺激购房需求释放。3月份5年期以上LPR为4.3%，已连续7个月保持不变，短期内降息空间有限，当前房贷利率水平已处于低位。

3月24日宁波限购圈内首付比例调整，限购圈内取消二成首付，且认房又认贷。从几个项目了解到，目前核心区的改善盘受此政策影响较小，而边缘板块的刚需盘受影响相对较大。

目前政策仍处于底部，但不排除继续收紧的可能，低购房成本窗口期或将缩短。

②二季度多个热门项目入市，一定程度烘托市场。

二季度新入市的项目，以核心区的改善盘为主，产品定位高端，市场关注度高，预计将对市场产生一定的烘托作用。

综上，当前宏观环境不确定因素很多，目前仍处于政策底，但已出现收紧趋势，客户低成本购房时期或将缩短。二季度多个改善盘将集中入市，市场热度将会得到一定提升，建议抓住二季度出货窗口期。

来源：华星研策