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上海出现“千人摇”、杭州土拍“高温”，周边热点城市年后回暖信号此起彼伏，宁波2月的市场有何表现？

1st

回暖苗头初步显现

宁波楼市经历了2022年的“磨底、出清、内卷、分化、理性”之后，23年春节后的市场表现则显得异常躁动。

现象一：来访/认购明显上升，周度网签量破22年11月来新高。

春节期间，各案场以常规暖场活动为主，分销/优惠无大变动，加上疫情放开原因（返乡+旅游），春节各案场平均来访/认购量相比1月周均下滑30-40%。

节后，各案场来访、认购量普遍开始上升。从市六区的76个续销项目统计数据来看，1月前三周项目周均来访40-50组，认购约5套；2月项目周均来访量上升至100组左右，认购约9套，涨幅约80%。

除了案场一线的表现，政府的网签数据，同样也能明显看出回温的迹象。2月共网签2976套，环比上涨117%，同比上涨77%。2月第4周网签820套，创22年11月以来的周度新高。

现象二：核心区局部项目回收优惠，降低渠道费用，以及引导升级包/车位销售。

随着流速好转，核心区的项目率先开始回收优惠，并且下调渠道费用，基本集中在鄞州区。

如鄞州区某项目，从房价普惠95折，到现在以升级包的优惠为主，并且引导客户购买升级包；鄞州区另一项目，近期开始捆绑升级包和车位销售；海曙区某项目，同样开始捆绑升级包销售；江北区某项目，房价优惠回收500元/平。

现象三：海曙/北仑受政策利好率先回温，其他区域回暖则两极分化明显。

2月初，海曙区出台购房赠大额消费券的政策，最高可送18万元。政策出台后，海曙各项目普遍出现去化好转的情况，如某项目在活动双周成交了56套，而在一月仅成交了8套。

北仑小港板块的某项目，在甬江科创启动区规划、镇海中学甬江校区落位、以及龙湖天街、地铁6号线的开建等众多利好的基础上，2月初上调分销佣金（原4万/套，调整后4.5万/套跳6万/套），本月共网签155套，超过2022年全年成交量的一半。

而北仑核心区板块的项目，由于青年公寓政策、以及拆迁利好，近期50-70平的公寓产品和100-120平的刚需住宅产品，销售情况出现明显好转。

至于其他区域，暂时缺乏利好政策支持，回暖呈现两极分化，直接与项目的各方面素质挂钩。品质改善盘和高性价比刚改盘是当前的去化主力。

现象四：二手房成交量创新高，但价格尚未明显回升，仍处于底部。

本月市六区二手房成交量预计将突破4千套，创21年5月以来的新高。二手房价格，经过近两年的回调，当前的价格已基本处于底部。市区核心地段的次新小区价格开始有小幅上涨，成交量也比较好；而前些年投资高热的近郊板块，二手房价格仍未止跌，依旧存在低价抛售的现象。

2st

对于此波楼市的回暖，大致有以下几个原因：

但是如果将此次节后季节性的复苏，来断定宁波楼市将保持持续性回暖（反转），还为时过早。

当前经济复苏程度、疫情病毒是否会复发，依旧存在不确定性。当前政策底、价格底已至，利好政策持续出台，自媒体/房企也开始贩卖焦虑，但仍有不少刚需客户在持币观望，整体需求疲软的状态其实并没有改变。

3st

3月市场且看两大“助兴因子”

22年春节后宁波也曾出现小回暖的现象，但由于疫情原因，回暖快速停止。之后则是通过一系列的宽松政策，来提振市场。

现在影响回暖趋势的很多因素均已发生变化，在2月的走势基础上，3月份的市场还将看这两大“助兴因子”的表现。

一、23年一批次土拍

2月28日，宁波第一批次供地预告发布，拟出让26宗宅地，土地面积共计约98.29公顷，其中商品住房用地23宗，租赁住房用地3宗。从区域看，海曙1宗、鄞州10宗、江北3宗、镇海5宗、北仑3宗、奉化4宗。本次出让数量明显增多，且有不少核心区优质地块。

剖析杭州土拍的“小阳春”，主要原因是，本次7成地块位于核心区，低密改善型地块供应增多，并且延续较低配建要求。随着大环境改善、市场逐渐回暖，民营房企参拍的积极性明显提高，但整体依旧以国央企报名为主，且热度分化。

由于杭甬两城的发展差异，宁波一批次的土拍热度/房企关注度，会弱于杭州。但“热度分化”、“国央企为主”的典型特征，两城是一致的。这从近期向华星研策咨询土地的房企中也可看出，基本都是国央企，关注度最高的是明湖地块、福明宁穿路地块、中河地块。

二、3月份入市项目

随着回暖现象持续，新增预售套数增多。2月第4周新增供应1305套，一些续销较好的项目加速补充货源；一些拿地时间比较久的项目，则抓住时机入市。

1-2月，宁波已出现两个日光项目，中高端改善需求旺盛。3月，首开项目集中在近郊板块的刚改盘；加推项目集中在市区的二类板块，以高性价比的刚改盘为主，预计热度维持。因此，3月中高端的改善盘开盘较少，对市场热度拉升力将不足，市场出现“爆点”可能性较小。

综上，对于市场走势仍需要保持“谨慎乐观”的态度。如果当前热度仅仅是前2个月压抑的需求集中释放，那么持续性回暖的可能性很低，市场依旧存在很大压力。

来源：华星研策