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年底刺刀见红，宁波楼市价格还有多大的下探空间？
来源：乐居买房2022-12-02 14:58:31

11月，一系列宽松政策出台，包括2500亿元支持民营企业债券融资、金融16条、保函置换预售监管等，全面输血、纾困地产。宁波也继续有利好释放，放宽落户条件以及发布新一轮的人才购房补贴政策。在此背景下，本月宁波楼市表现如何？

1st
市场回顾：持续筑底，“赢者通吃”的现象被放大

本月随着核心区热点项目集中入市，整体开盘去化率出现上涨。11月共6个项目开盘/加推，平均开盘去化率27%，环比10月上升5个百分点。

实际上，剔除热点项目外，本月的平均开盘去化率仅20%。从项目销售端的表现来看，本月的降价促销力度并未减弱，市场形势依旧严峻。

鄞州中心区某项目的首开，更是印证了当前市场“赢者通吃”的现象。地段、产品、装修、未来生活想象空间营造等任一方面存在瑕疵，高端客户便不会买单。


2st
政府动态：释放利好，提振信心

表现一：市区规划焕新板块价值，“房产网上超市”上线。

本月城市规划利好频出，加速新一轮板块价值焕新。如《宁波市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案、《宁波甬江科创区规划》、《鄞州区综合交通发展“十四五”规划》等发布公示。此外，拆迁力度也在加大，对于完善城市功能，促进房地产发展将产生积极作用。

另外值得关注的是，“宁波市房产网上超市”上线，官方背书，涵盖全市主流楼盘，以及二手房、调控政策等信息，体现出政府为促进房地产市场发展也在不断做出努力。

表现二：下级县市加大土地供应力度，意在缓解财政压力。

自21年下半年市场进入下行期，下级县市就开始放缓土地供应，直至今年上半年，土地供应一直维持低位，楼市则以去库存为主。

从9月起，县市商品房宅地供应开始增多，11月供应计容面积合计114万方，环比上涨239%。而从成交来看，基本为地方国企兜底拿地。

这与地方财政收支矛盾愈加明显有关。一方面是，地方产业薄弱，疫情下经济下行严重，税收少，同时防疫、城市基建等支出在增多；另一方面是，楼市低迷、房企拿地欲望低，土地使用权出让收入明显减少。在当前的环境下，加快土地收储进度、提高供地规模，成为地方缓解收支矛盾的常见做法之一。

3st
房企动态：年末冲刺，加速出清

表现一：持续变相降价。

进入四季度以来，各式各样的促销活动增多，比如“10万首付买房，1.8万买全屋软装”、“买房送车，送3万元家电礼包”、“买房送4.2万家具”、“买房送车位”、“交定金清空1万元购物车”等营销活动层出不穷。

另外，返现和工抵房也在增多。江北区某项目购房返现20-23万，鄞州区某项目的成交基本为工抵房房源，总价相对较低。

表现二：渠道费用增加。

本月部分在售项目继续提高渠道费用，除了分销力度大幅提高外，另一明显现象是带看奖励和成交奖励明显增多。市六区73个续销项目中，本月渠道费用增加的项目有18个，占比25%，基本集中在鄞州区，客户抢夺激烈。

鄞州区某项目全民由3.5万提至5万/套，分销由4.8万提至10万/套；江北区某项目分销由5万提至10万/套；海曙某项目分销由6万提至8万/套。

待售项目，在售楼处样板房开放之后，也立马开启了全民拓客。以鄞州区某项目为例，11月20日开放售楼处后即启动全民3万、分销6万，带访奖励150元/组，周带访冠军奖励小米家用电器1台等。

表现三：营销节奏更快、产品品质提升。

12月预计有11个新盘扎堆入市，从月度看，是今年新盘集中首开最多的月份。从项目来看，营销节奏也出现明显加快。鄞州区某项目于22年9月29日拿地，2个月时间开放售楼处和样板房（异地），计划于12月中旬首开入市，属于今年开发节奏最快的项目。

目前，注重产品打磨已成为普遍共识。从近期的新盘来看，即使是非核心的板块，在产品品质提升上，均可看出房企的用心程度。如海曙区某项目，实景示范区和样板房营造的体验感整体较好，小区外立面局部则采用铝板材质（片区新房少有），内部园林景观、架空层空间以及产品户型创新等方面，均得到客户较高的认可；奉化区某项目，引入高阶产品线，打造六维的景观体系，尤其是稀有的3.1-3.15米的住宅层高， 产品品质相比以往楼盘明显提升。

在市场信心与政策力度相悖的困局中，楼市迎来筑底的关键时刻。但从真正自住需求的购房者角度来看，随着各大楼盘产品力的显著提升、房企营销让利的持续，年底确是重要的置业窗口期。

来源：华星研策

标签： 楼市 开盘 买房 市场
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