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最大的变数，往往隐藏在你以为再普通不过的文件里。

10月14日，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，看标题还以为厉行节约和依规组织财政收入是关键点，看到第八条才发现，最爆炸的关键点在这：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

具体来说就是——未来城投公司拿地将受到限制，国央企给地方土地财政托底的现象结束。

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这一政策有多爆炸，先来看看今年全国惨淡的土地市场。

首先是衡量城市土拍热度的重要指标溢价率，自2021年首批次集中供地以来，平均溢价率下滑严重，而今年前三季度整体溢价率进一步下探至4.2%，与去年同期溢价率的差距仍然达到了10.4个百分点。

重点城市土拍的成交溢价率仍在延续低位运行，均处于5%以下的低位。

另一个重要指标流拍率也持续遇冷，如天津、济南等，土地流拍现象仍较为严重，在2022年首轮集中供地中有五成甚至更高比例的地块遭遇流拍，土拍热度正处于谷底。

总体来看，2021年以来土地成交已经量价齐跌，并且目前已经是去年三季度以来的绝对低位了。

再来看一下房企拿地占比，我们就会发现，虽然这个成绩不尽如人意，但已经是国央企死托出来的，不然还会更难看。

不过，尽管在集中供地中规模化国央企表现相对积极，但与去年同期相比，受制于市场的走弱，1-8月拿地金额、货值仍旧大幅下滑。

国央企也很尴尬，自身难保，还要帮政府托底，随着行业越来越不景气，不愿意或没能力继续拿地的国央企也逐渐退出了舞台，剩下的，就只能是城投公司接过了这杆大旗。

在1-9月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49%之多，民企、国企各占24%和27%。

更有甚者，直接把城投公司往“死”了榨。6月份，太原集中供地，12宗流拍5宗，剩下7宗被太原龙城北部置业和太原国投斩获。

9月15日，杭州地铁集团花40亿拿了两宗地；9月28日，沈阳土拍成交10宗地块，其中有8宗是被沈阳地铁旗下公司以共计43亿的金额拿下。

土地市场看似问题不大，但事实情况却是，政府收金收得爽，城投压力却越来越大。比如沈阳地铁和杭州地铁，上半年分别亏了2.95亿和1.08亿，而沈阳地铁还有575亿元的总负债。

所以，自2022年以来，城投公司托底的意愿也在不断减弱。从数据来看，五轮集中供地后，平台类公司底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比分别为79%和21%。

五轮中，2021年第三批，平台公司底价拿地金额为2760亿元，而溢价拿地的金额仅有325亿元，占比分别为89%和11%，也是两者占比差距最为悬殊的一次。进入2022年，随着平台类公司拿地总金额的下降，底价拿地的金额占比也在下降。

也就是说，城投也有些玩不起这个游戏了。

02

为什么城投意愿会降低，这就不得不说到，城投托底这种方式的弊端了。

首先，只有少数财大气粗的国企，才能靠自身资金吞下一个地块，而大部分城投公司，只能通过融资的方式来拿地，也就是城投债。

2013年，全国地方城投的债务总额为2.1万亿，截止到2022年5月份，地方城投的总债务达到了13.74万亿，扩大了6倍。其中2021年到2022年，城投的总负债更是增加了6万亿。

什么概念，恒大2万亿爆了这么大个雷，而地方城投总债务是恒大的7倍。

其次，城投公司拿地的根本逻辑是：

你借钱拿地，等土拍完，我把土地款私下返还给你，或者等市场好了，让你囤在手里的地块溢价成交。

但是，如果市场长时间不好转，或者城投公司没有充足的资金做后续开发，那地块很有可能就会烂在手里，严重影响市场流动性。

典型如2021年11月广州黄埔区五家国企联合豪掷88亿元拿地，但到今年8月仍未动工。

最严重的后果是，城投不可能一直借钱，拿的地不开发，没有销售回款，还不上债，那不就成了坐等爆雷了吗。

所以，在这种风险下，国家也意识到再不喊停，埋得雷只会越来越大。

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城投拿地收到限制，对地方楼市来说，不是个好消息。

因为目前城市财政收入实在太困难了，如果不通过城投融资，各地卖地收入将会下降一大截，同时土地市场也会失调，高价不再能维系，购房者预期被打破，一些三四线小城市没有哪个企业会再去拿地了。

但其实，政策明确说明的是“虚增土地收入”，也就是说，并不是禁止城投拿地，而是禁止通过拿地的方式虚增收入，也就是不允许钱在手里兜了一圈变多了这种现象。

城投买地的钱，短期弥补了地方收入，更多还是拿去给公务员发工资了，过几年城投的债要还债了，如果土地价格没涨，没人接盘，地方政府早就已经把钱花完了，城投债必然就还不上了。全国城投债的体量超过了13万亿。最后损失本金的可能就是购买银行理财的人。

随着这条政策的出台，未来土地市场会更加健康，也可以看出，国家对于消灭房地产泡沫所做的努力，以及决心。

最后，借用网友一句话，“城投不拿交投拿，交投不拿水投拿，水投不拿铁投拿，铁投不拿粮投拿”。

反正总会有人拿。