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对比7月持续的高温预警，宁波楼市则显得平淡、冷静；新政实行的第二个月，效果明显褪去，楼市回暖速度减缓。

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新政后劲不足，成交底部震荡

①成交环比下降39%，中心城区项目稳定性更强。

从新房成交走势可以看出，今年出现春节后（3月）、610新政后（6月）两次短暂的小回暖。7月新政实行第二个月，市场就已呈现冲高回落的状态，共成交25.1万方，环比下降39%，新政效果略显乏力。

（华星研策：制作）

剔除近四周开盘/加推项目，从各板块续销项目平均认购情况来看，高新区、东吴、东钱湖、骆驼、方桥等板块续销相对较好。

高新区某项目，受新政利好影响较为明显，周度流速稳定，成交客户中北仑区客户占比达到2成。东吴板块则因为前期大幅度降价，续销流速保持稳定。

此外，部分板块内部也呈现出两极分化的特征，如方桥、江口板块，某些项目由于降价幅度大，续销亮眼；北仑核心、骆驼板块，某些项目则由于品牌、产品优势，抗压性强。

（华星研策：制作）

②推盘减缓，平均开盘去化率保持稳定，6月首开的鄞州热点红盘蓄客不足。

7月仅5个项目开盘/加推，相比6月12个项目，下降58%，本月推盘节奏明显减缓。整体开盘去化率34%，与上月相比保持稳定。

（华星研策：制作）

从具体项目开盘数据来看，6月首开的鄞州红盘项目，由于开盘间隔短、受竞品分流等影响，客户量和开盘去化率相比上一批次均出现回落。三江口某项目由于稀缺地段、纯粹高端的产品、价格倒挂优势等，首开去化率超9成。

（华星研策：制作）

③二手房缓慢复苏，目前成交量仍处于底部。

6月市六区二手房成交2841套，环比上涨31%；7月从市场反应来看，不管是带看量还是成交量，均出现一定程度的下滑（具体成交数据官方暂无公布）。据诸葛找房数据显示，目前二手房的价格仍处于下调期，7月环比下跌4%。

（华星研策：制作）

2^st

中心城区安全系数较高，房企出清速度加快

①降价促销继续，郊区项目七几折促销逐渐成为常态。

市区项目本月优惠/分销均相对稳定，高性价比特价房的市场接受度较好。年中冲刺之后，少部分项目优惠回收，导致流速变慢，近期优惠又再次放开。

近郊项目，经过前期的价格大回调，本月价格整体相对稳定，也存在部分项目优惠力度继续加大。东郊工业区某项目6月推出特价房82折，7月推出特价房81.5折并送车位；某项目7月推出拼团活动，最高优惠50万元，实际折扣低至7-7.5折。

远郊项目，以杭州湾为例，是本月降价的主阵地。从18、19年投资高热的巅峰时期，到目前的完全躺平，价格是一降再降，送车位券、送装修、返现、1万元购车位等营销活动十分普遍。

‍（华星研策：制作）

目前杭州湾领证库存约79万方，广义库存约495万方，按近12个月月均去化4.09万方计算，领证库存出清周期约19个月，广义库存出清周期长达121个月（约10年），库存出清压力非常大，预计还将会有大批项目开始大幅降价。

②核心区项目节奏加快，最快间隔拿地不到5个月就开盘。

2022年共24个项目首次开盘，从拿地到开盘，平均周期约9个月。其中有5个项目为今年1月18日拿地，平均入市周期仅5个月，下应和骆驼某项目的入市周期仅4个多月，节奏非常快。

（华星研策：制作。2022年开盘项目剔除利时玖珑湾，2021年剔除国骅悦青山）

由于目前市场的不确定性、房企回款压力、贴身肉搏（抢先入市）等多个因素影响，市区项目入市节奏越来越快。2022年一批次（4月）集中成交的土地中，江东板块的建发缦云和保利明一项目，万科光年项目、保亿钟公庙项目等等，均已组建好团队并开始推广蓄客。

除了加快入市、加快开盘节奏，目前房企为了加快流速，除了常规的促销策略外，还有以下几点做法：

• 房源极致价差。三江口某项目将低层房源的性价比最大化，同一幢楼13F-23F每层的价差为0元/㎡，2F-12F每层的价差500~3000元/㎡（越往上，价差越小），2F与13F的单价差接近1.8万/㎡。

• 实景示范区/样板房打动客户。据粗略统计，本月已有10个项目开放了实景美学示范区和样板房，用眼见为实的品质激发客户未来生活想象。

3^st

新一轮板块价值轮动，全新市场秩序建立中

2022年宁波经济半年报出炉，GDP同比增速2.9%，商品房销售面积、销售额双降，内需仍需要释放；以及房企频频暴雷、楼盘“延期、停工、烂尾”、业主“抱团停贷潮”等事件不断蔓延发酵，目前客户信心仍位于底部，恢复速度慢。

随着外围项目价格不断调整、新政效果持续释放、拆迁房票政策加速推进等，新一轮的板块价值正在建立。当各板块价格梯度不断拉开，板块价值重塑，各阶段客户均有所归属时，那么各板块的活跃性自然会更强。

余姚城区加快城中村改造，并且重点打造七大片区，城市大更新，各板块价值重新立序。其中北部融湾新城片区定位为集政、商、产、科、文于一体的首位城市中心，是未来余姚城区建设的重中之重。这对于城北片区的价值提升、市场流速提高将产生重要作用。

新城河板块作为慈溪城区价值的核心高地，新城河32-A-1优质地块的上新，得到房企的广泛关注，对于能否推动板块势能爆发，建立市场价值新秩序，值得拭目以待。

写在最后，板块价值重构下，基本面稳中向好的趋势已经显现，下半年或迎来新的契机！

来源：华星研策

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