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2022年上半年，环甬两城楼市热度已近冰点，但由于他们对外部环境、政策敏感度不同，市场走势大相径庭。

宁波作为浙江核心城市之一，市场冲击较大，热度明显走低，直至5月底政策松绑后市场显露回温信号；

舟山作为海岛城市，受外界影响程度较小，市场保持常态于低温中运行。

首先来看宁波市场。

土地端，上半年2轮集中供地整体热度平平，平均溢价率仅3.6%。

从拍地情况来看，核心区域热门地块受房企追捧，万达、潘火、江东北等地块竞至摇号。从房企拿地情况来看，2轮供地多由地方城投兜底拿下，此外保利、建发、万科等国央企表现积极，以保亿、江山万里、雅戈尔为代表的民企亦有所得。

新房端，上半年宁波核心城区断供，推盘以周边城区为主，叠加疫情影响，商品住宅去化率持续走低，从平均5成降至不足2成。

为扭转市场下行走势，宁波于5月底出台新政松绑楼市，重点支持首套购房需求，满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善型住房需求。“5.31”新政落地以来，案场来访量已明显增多，市场热度有望回升。

接着来看舟山市场。

舟山作为浙江省的海岛城市，楼市需求偏内生，受外界影响较小，且很难吸引人口流入，置业主要依赖本地客群，楼市长期处于低温运行。

上半年新房市场商品住宅开盘平均去化2成，保持常态。虽然受疫情影响，供应缩量、推盘节奏放缓，广义存量去化周期仍超24个月。

基于新房市场流速慢、存量高的现状，舟山土地市场维持低量供应，最近一次土拍要追溯到去年的6月，是全省11个地级市中唯一一个今年上半年土地市场零供应的城市。

虽然从数据层面来看，上半年环甬两城的楼市整体处于下行周期，但有三类房企逆市而上，业绩表现突出。

第一类房企拥有良好口碑，且资金链健康；

第二类房企凭借过硬的产品力，立足于市场之上；

第三类房企手握未来社区IP，做当代城市运营商。

2022年上半年，哪些房企拥有以上特征，逆市破冰，实现规模突破？克而瑞浙江区域发布

《2022年半年度环甬（宁波、舟山）房企销售&拓展榜》，解读头部企业的运营之道。

本次榜单从销售金额和土地拓展两大维度，判断企业在环杭城市的占位，衡量企业在环杭城市的适应能力和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。

销售金额维度，分为流量榜、权益榜和全口径榜。流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。

土地拓展维度，分为拿地金额榜和拿地面积榜，从两个层面反应企业在环杭区域深耕的决心。

宁波房企销售&拓展榜

舟山房企销售&拓展榜

典型房企

► 绿城中国

22年上半年，绿城继续发挥其在浙江的深耕优势，以“大满贯”成绩霸屏宁波、舟山双城榜单。

宁波城市榜单中，流量、全口径双榜业绩突破125亿元，权益榜同步破100亿元；

舟山城市榜单中，流量、全口径双榜业绩超16亿元，与其他房企拉开显著差距。

绿城之所以取得如此优异的成绩，除了其良好的品牌口碑外，还体现于灵活的投拓策略和过硬的产品力。

投拓方面，绿城采取因城施策，同样是深耕，其在宁波和舟山走的路子却大不相同。

在宁波，绿城现阶段拿地主攻核心板块。去年在鄞州区连拿2块纯宅地，补充土储22.6万方。今年一批次供地继续紧盯核心地块至摇号阶段，其拿核心地块的决心强烈、目标明确。

在舟山，绿城始终践行“责任在肩，担当与行”，乐于和政府合作，积极投身于城市升级建设工作，以布局外围开发小镇项目为主。

产品方面，绿城产品线丰富，未来社区、智慧小镇均是当地的先行样本。

在宁波，未来社区项目成为绿城解锁流量密码的新手段。位于北仑的绿城通山未来社区是宁波首个未来社区项目，从拿地起便聚焦关注度，三次推盘平均去化7成，远超市场平均水平，半年度单盘累计业绩贡献超12亿。

在舟山，绿城专注于小镇项目，且做的风生水起。绿城探索可持续发展的开发模式，最为典型的要数以5G智慧小镇为定位打造的长峙岛如心小镇。并且，绿城还将研发成果结合运用于其他项目，比如杭州的桃李湖滨。

► 荣安地产

荣安作为宁波老牌房企，于大本营发挥本土优势，稳居上半年宁波流量、权益、全口径三榜TOP2，业绩金额分别为49.60亿元、61.65亿元、77.42亿元。

多点布局、定位精准是荣安保有较高市场占有率的主因。

· 土储充足的荣安坚持核心外围两手抓，多点布局以待花开。

长期深耕宁波的荣安“家底”深厚，在核心城区和外围城区均有不少土地储备，为其业绩提供多点开花。虽然今年上半年市场行情持续下行，荣安并未因此暂停布局的脚步，依旧积极参与拍地，核心外围地块均有报名，坚定看好宁波楼市。

· 产品定位精准契合重仓市场需求，实现业绩稳定增长。

鄞州、奉化是目前荣安在宁波的两大重仓区域，上半年两区合计业绩贡献达40亿元，占总流量业绩的81%。

为实现重仓区域业绩稳定增长，荣安通过前期调研，精准刻画区域客群。鄞州区采取刚需、改善两头抓，观棠晴雨、望庄、林语芳庭等9盘半年度业绩贡献超24亿；奉化区则以刚需、刚改项目走量为主，艺尚湾、林语沁雪、林语秋月等6盘上半年业绩贡献超15亿元。

► 万科地产

上半年同样在宁波市场表现出彩的还有万科，流量、权益、全口径三榜均入前五。

流量榜中，以41.74亿元的流量金额居TOP4；权益榜中，以33.66亿元的权益金额位列TOP4；全口径榜中，以41.74亿元的销售额名列TOP5。

宁波是万科在浙江重点布局的城市之一，业绩一直保持稳定增长，其拿地策略和营销策略皆有章法可循。

拿地策略方面，以“区位为王”为依据，拿核心、做大盘。

万科在宁波坚定贯彻“区位为王”的原则，重点布局核心三区（鄞州、海曙、江北）。上半年于一批次供地中再次补仓，拿下鄞州区潘火板块纯宅地，建筑面积约7.5万方。

同时，万科还倾向于拿大体量地块，为业绩稳定增长提供强有力的支撑。上半年其四分之一的业绩来自大盘续销，其中，海曙区的双轨交大盘月映澜堂销售额超6亿元。

营销策略方面，精准把控推盘时机，快速实现货值转化。

以鄞州高新区的沐拾为例，项目除品牌、区位、产品力优势外，推盘期间板块内无竞品分流为其去化锦上添花，单盘货值转化超14亿元，是上半年万科在宁波的操盘项目中业绩贡献之最。