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宁波楼市密集出台放松政策，新政实行近一个月，市场反馈效果如何？

1st

新房：成交环比上涨64%，三大因素叠加 

6月宁波市六区供应36万方，成交38万方，成交环比上涨64%。从周度数据看，继“531政策”、“610政策”之后，周度成交量上涨趋势明显；6.20-6.26周成交12万方，环比前一周上涨98%，创2022年周度成交量新高。

（华星研策：制作）

回顾6月市场，不难发现，本月成交量明显上涨，不仅是新政放松的效果，还是热点项目集中入市、房企密集营销共同促进的结果。

① 刺激性政策密集出台，购房资格放开，核心板块/中上层级客户率先被激活。

“531政策”重点在于公积金贷款额度上调和多孩家庭增加1套购房名额。

“610政策”在此基础上，侧重于购房资格的全面放宽，如限购圈缩小/查房范围缩小、离婚/赠与/落户购房要求降低、以及卖一套得买一套的资格等等。

（华星研策：制作）

限购资格放宽+上调公积金额度，最先激活的是中上层级的客户。下级客户受用的主要政策则是利率降低+首付降低，市场信心建立的速度明显要落后前者。

从新政后市场表现来看，也证实了这一点。中高端项目的销售情况明显好于刚需项目。6月成交金额TOP10排行中，套均总价超400万的续销项目占据6席；单价3万+的项目开盘去化率53%，明显高于单价2-2.6万项目的开盘去化率。

（华星研策：制作）

陈婆渡、下应、潘火品质刚改板块，在政策利好+板块自身价值+产品价值综合因素影响下，首开去化率达到5-7成，且后期续销流速依旧较高。植物园某项目除了房企品牌加持外，通过客群细分和全新的产品定位，弱化项目物理抗性，首开去化率超5成，在刚需项目中去化率一枝独秀。

目前限签相对放松，开盘项目基本都能快速的集中备案。6月成交面积TOP10中，一半项目属于5月底-6月开盘项目进行集中备案，且属于排行靠前位置。

②3大营销节点，密集营销，持续保持市场关注度。

本月房企充分利用端午节、618购房节，630年中大促三大营销节点，进行密集营销，来人/认购量相比5月上升明显。

（华星研策：制作）

端午节，主城核心板块项目以常规暖场活动为主，受531新政影响，前期积压的一部分客户需求得到释放，整体去化相对较好，如江东某项目端午周成交25套，而前一周仅成交5套。近郊板块则以降价、降首付活动吸引刚需客户成交，如梅山某项目推出1.5成首付，效果较好。

618购房节各项目除暖场活动外，特价房也是加大力度，如姜山某项目特价房9折，溪口某项目特价房77折；奉化某项目推出“618购房五重礼”，老带新享5年物业费减免+10人团购享1%优惠+成交送家电+定时抽奖+10%首付1年分期，周度成交上涨4倍。

月底年中大促，各项目则以优惠收回倒计时，逼定客户成交。

新政利好+热点项目集中入市+三大节点密集营销，客户信心提升，是6月成交量好转的核心原因。

受二手房不限售政策影响，本月二手房市场看房客户增多。挂牌量接近9万套，相比年初上涨近1.2万套，相比5月上涨超8千套。除投资客加速抛售外，置换客户同样增多。

成交量相比上月出现小幅的回温，从中介门店了解到，成交价格基本低于挂牌价20-30万元，以价换量的现象并未改变，市三区客户核心关注的依旧是老破小学区房。

（华星研策：制作）

3rd

宁波二批次集中供地落下帷幕， 21宗地块/7宗封顶摇号，封顶率33%，看似火热，实则热度并无起色。

① 21宗土地中，商品住宅用地仅9宗，占比43%（下降18个百分点），计容面积下降45%，供地节奏明显放缓。整体溢价率4%，相比上批次下降2个点，封顶率和底价成交量小幅变动。封顶摇号地块位于东部新城和骆驼板块，板块价值高/市场预期明朗，受关注度相对高 。

（华星研策：制作）

本次房企拿地意愿度低的原因，除了本次地块素质整体较差外，还与上半年市场回暖表现远不及预期，出货压力较大有关。

但市场并非是全面的好转，两极分化更为严峻，通过以价换量加速回款的项目不在少数。

看待目前的市场，既不用过度悲观，也不可盲目乐观，做好产品和营销方可渡过周期。

① 目前政策环境已相对宽松，去化困难的项目，更应该重视营销重要性，拒绝躺平。

② 郊区去化困难的项目，建议适当回调价格，加速出货，落袋为安。

③ 装修政策调整，对房企是机会也是挑战。重产品、重概念包装，用品质打动客户。

来源：华星研策

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