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2022年上半年，中国房地产市场下行压力持续，市场信心不足、叠加疫情影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。

据克而瑞数据显示，百强房企业绩表现远不及近年同期，行业TOP100房企1-5月累计业绩规模同比大幅降低52.3%，较2020年同期的降幅也达到27.8%。近8成百强房企累计业绩同比降幅高于30%。

作为全国热点城市之一的宁波，市场筑底、销售低迷等关键词一直伴随着今年上半年。乐居独家策划《倒退着，朝前去—2022楼市年中盘点》，通过几个高频关键词，复盘上半年宁波楼市走向。

01

土拍：房企拿地“躺平”

房企们从拿地内卷到集体躺平，间隔也就一次集中供地的时间。

在“三条红线”、“债务到期”等压力之下，各大开发商在22年开启了拿地佛系模式，有的甚至直接弃权。4月宁波首轮土拍落幕，33宗地块拍卖，其中19宗商品房用地，仅4宗封顶，其余地块几乎都以底价成交，且大部分由城投等国资性质房企兜底。

在提高住宅限价，全装修交付，无竞报人才面积等有利于提高利润的出让条件下，本轮土拍溢价率环比仍是大幅回落，热冷分化严重。

6月29日宁波第二轮集中土拍，21宗地块仅9宗商品住宅用地，除了1宗明湖一线湖景宅地关注度较高，吸引10家房企竞拍之外，其余地块都颇受冷落，二批次土拍可谓乏善可陈。

一方面，没有优质地块刺激房企积极拿地，另一方面，高负债低去化的运营现状让房企供血不足，虽对房企融资政策有所放宽，但未能提振拿地信心。从周边合肥、苏州等城市的二批次土拍结果看，宁波未来土拍区域分化也会非常显著。

因为对于房企而言，现阶段最重要的是稳，拿宁波核心区域的优质地块意味着较快的去化速度和更稳健的收益。

02

政策：松绑，放宽购房条件

从去年12月起燃起了房地产“救市”之火，在今年愈烧愈旺。今年以来，有超百城加入调控大军，从取消限购限售、降息、补贴等各个方面刺激楼市，可谓“八仙过海，各显神通”。

与以往三、四线城市唱主角不同，今年一线、强二线城市也加入其中。宁波也终于在5月31日发布了《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》，公积金额度最高贷100万，限购区多孩家庭可加购，奉化、海曙的拆迁户迎来房票补贴等，为首套刚需，多孩家庭改善的购房保驾护航。

细剖政策来看，能够贷到100万的公积金，能够生得起三孩且一次性付清第三套房款，都是什么样的家庭条件？能够被征迁，又需要多少的运气？其实，能切实享受到新政利好的人群相当有限。

5.31宁波新政的实施更多是对市场信心的提振，毕竟信心比黄金更重要。

03

房贷：利率创近5年最低

目前，宁波部分银行最新房贷首套利率也已低至4.25%，二套房贷利率为5.05%，这是今年以来第7次下调房贷利率。

相较此前的首套4.45%，房贷利息又进一步降低，这也是宁波近5年来最低房贷利率水平。以总价300万，首付三成，商业贷款210万，贷款30年，等额本息为例计算。利率4.45%月供需10578.09元，利率4.25%月供10330.74元，每月少还利息247.35，30年总计节省约8.9万。

多家银行表示，目前个人住房贷款额度充裕，审批及放款周期较此前也有一定缩短。

不仅房贷利率降了，贷款门槛也降了。名下有房但无贷款记录或贷款已结清的，最低可按首套标准进行贷款。市六区有房，二套贷款首付也由6成降至4成。

表格说明：各银行及个人情况存在差异，仅供参考

自宁波5.31新政执行以来，伴随多个热门楼盘启动开盘入市，宁波楼市有所回温。但业内人士表示，由于影响购房者置业意愿的因素较多，目前楼市回暖情况还有待观察。

04

新房：成交延续磨底

虽然宁波出台了楼市调控7点松绑，以及央行降准、房贷利率下调等一系列的政策利好，但从市场端的表现来看，提振效果并不大，政策效果尚未显现。

事实上，1月后宁波市场热度稳步回落。华星研策数据监控显示，市六区开盘平均去化率由1月60%降至6月仅20%。

数据来源：华星研策

从宁波住建局发布的官方数据看，市六区新房成交量经历3月高点后，4月、5月连续走低，5月同比降幅更是达到70%，比“拦腰斩”更猛。

成交低迷的背后是市场观望情绪持续加剧，一方面实体经济低迷，收入大打折扣的情况下投资更加聚焦到杭州等核心城市；另一方面，政策密集出台期，房企观望情绪加剧，核心区域捂盘惜售，外围加紧蓄客，因而整体推盘积极性并不高涨。

不过，随着政策的持续释放，开发商冲刺年中加快推盘动作和营销力度，6月楼市开始显现回温现象。

绿城春风晴翠、新希望堇麟上府云汀、雅戈尔江上云境等市场关注度较高的新盘，都在6月迎来首开，且销售去化速度较快。绿城春风晴翠开盘当日去化近9成，堇麟上府云汀30天加推了2次。

伴随着热盘的畅销，6月新房备案量也明显提高，其中在6月第4周，备案量达到1017套，周环比上升达到92%。

据悉，后续还有华润东境润府、滨江城投望品、国贸雍上、伟星·玉堰珑印府等核心区优质项目入市，将刺激更多购买力，带动楼市小幅回暖。

05

与新房市场行情同步，市六区二手房的成交量环比与同比仍然保持下行趋势，以5月为例，环比下降3%，同比下降48.2%。

今年上半年二手房市场只能用惨淡来形容，挂牌量处于高位，降价房源也在不断增多。

6月在利好政策的驱动下，虽较5月有所好转，但主要还是靠房东大幅降价才得以成交， 成交的房源基本是低于市场价3000-5000元/㎡的房源，小面积/低总价为主，主力总价段150-250万。

现阶段二手房客户对预期仍普遍看跌，觉得价格还会再降，对房价预期值低，观望情绪很重。 最主要的原因还是疫情下的经济形势差，客户手里没有钱或不愿意花钱。