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4月宁波在严峻的疫情影响下，各行各业受到严重打击，房地产行业受到行政管控命令，全市暂停房屋租售线下交易，关闭所有售楼处和经纪机构门店。与此同时，政策利好不断释放，如央行降准、房贷利率下降、宁波楼市调控涉及7方面放松（限购圈缩小，个税补缴等）等。在此背景环境下，宁波楼市有何表现？

1st

住宅：成交下降，市场震荡磨底

数据来源：华星研策

从来访数据看，4月市六区整体来访较3月环比下降37%，认购环比下降49%。4.11-4.17（售楼处强制关闭期间）市六区典型续销项目来访环比上周下降80%，认购环比下降42%。

数据来源：华星研策

2st

土拍：民企活跃度再降，两极分化

2022年一批次土拍在4月19号完美落下帷幕，33宗土地全部成交，其中5宗封顶溢价并线下摇号。看似较为火热的土拍市场，实际上热度更低了。

维度①：整体溢价率下降，底价成交率上升。本批次整体土拍溢价率5.9%，相比21年三批次下降1.2个点；底价成交率75.8%，相比21年三批次上涨12.6个点；从封顶率看，本次5宗地块达到封顶溢价率（与上批次相同），由于本次地块总数减少，导致封顶率上涨了2个点，侧面也反映出土拍热度下降。

数据来源：华星研策

维度②：区域两极分化，热度集中在鄞州区。本批次成交主要集中在鄞州区，计容面积占比32%，不管是整体溢价率、封顶率、还是底价成交率，都可看出鄞州区土拍热度最高，其余区域热度低。

数据来源：华星研策

维度③：地块热度两极分化，房企市场认知趋同化。5宗封顶地块中，鄞州区占据4宗，且均为商住地块，这些地块位置核心/周边流速相对较快/利润空间相对有保障，受房企关注度高。这4块地报名次数合计35次，占总的33宗地55次报名的64%，其余地块基本只有1家房企报名兜底。

数据来源：华星研策

维度④：热点城市土拍分流，民企拿地意愿降低。本批次商住地块房企共报名55次，对比21年三批次70次报名，环比下降21%。受杭州、南京等城市集中出让影响，本批次共有8家民企参与宁波土拍，相比21年三批次（11家）有所减少。从民企拿地情况看，本批次民企共竞得3宗土地，相比21年三批次（7块）同样出现减少，成交金额占比从61%下降至14%。民企活跃度降低，国企央企依旧为拿地主力军。

数据来源：华星研策

3st

营销动态：房企加速出清，资金/价格是客户核心关注因素

4月受疫情影响，客户购房情绪低迷，尤其经过一周的售楼处关闭之后，房企加速出清速度。目前常见的营销动作有：

①直接降价：除了常规的一口价房源、工抵房的优惠力度加大外，下定直减X万的楼盘增多。东吴某楼盘均价降至16500元/㎡，约为整盘领证均价的76折，更有30套约7折左右的特价房，降价幅度非常大，分销佣金也提至7万/套。

②其他形式优惠：部分楼盘在房价优惠有限的情况下，推出买房送（或老带新送）5-10年物业费、5-10年车位使用权等优惠来促进成交。

③渠道力度加大：随着疫情后线下获客难度加大，多数房企增大了渠道拓客费用。某房企在鄞州区的项目在疫情后重新启动全民营销，力度相比2021年年有所提高，加速尾盘房源出清。

数据来源：华星研策

针对此轮疫情（疫情常态下）对客户心态的影响，我们寻找了一些客户和业务员进行访谈。通过访谈，普遍可以总结出，此轮疫情加剧了客户的观望情绪，刚需客户的观望情绪要强于改善客户。

在不考虑户型格局/小区配套等产品价值因素的前提下，目前客户购房核心关注点在于资金端（首付预算、按揭压力）、价格（优惠力度、降价预期），其次是房企的安全性（品牌品质、交付保障）、以及期待政策端出台更多利好消息（以首付比例降低为主，其次是房贷利率、购房补贴、购房名额等）。

针对目前房企推出的主要营销动作，在房价没有优惠的前提下，客户会对“赠送X年车位使用权/减免X年物业费”、“买房送装修包”等一些能提高以后生活品质和便利度的优惠活动更加感兴趣。刚需客户则更容易被“首付分期”、“低价下定、无理由退房”等一些营销手段激发购房欲望；奉化区某项目推出“1万元定房，1年分期付首付”的活动，销售速度明显好转， 一个月成交约107套，在奉化区目前的市场行情下，足以反映首付让利对纯刚需客户的吸引力。

来源：华星研策

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