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“购房前一定要认真审查合同，有的开发也经常同买房人签订《补充协议》，如果有《补充协议》大家更要注意了。”

“承诺应尽可能以书面形式保留下来，并由承诺方签字盖章。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。”

“如果购房者与装修公司单独签订了《装修合同》，那么这个责任主体将不再是开发商，而是装修公司，这点需要购房者注意。”

一连串的维权实用小Tips，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。六和（宁波）律师事务所合伙人、复旦大学法律硕士俞承扬律师，于3月14日晚间做客天猫好房“守护到家 安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为观众答疑解惑。

直播结束后，我们对俞承扬律师进行采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就买房“防身御敌术”。

Q：墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

A：首先应该找开发商和物业公司进行协商处理；协商不成，可到相关部门进行投诉；必要时，也可借助媒体曝光，利用舆论的力量，推进维权进度；最后如果还是协商未果，就需要走诉讼、仲裁等司法程序了。

如果开发商拖延处理，购房者就可以到相关部门投诉，请求调解。双方当事人在自愿平等的基础上进行调解，调解不成，可以向人民法院起诉。当房屋的质量问题严重威胁到房子的整体安全时，购房者可直接与开发商提出退房要求，涉及到赔偿问题也可以向法院起诉。

Q：遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

A：1、认真审查合同。主要看开发商交房的条款，包括逾期交房的违约责任承担、逾期交房的解决方式。因为我们签订的《商品房买卖合同》大多数都比较厚，一般人并不能认真的审查合同，并没有看合同的具体条款，而有的开发商也经常同买房人签订《补充协议》，如果有《补充协议》大家更要注意了，《补充协议》的内容往往是对原合同内容的解释，如广告的说明、面积差异的具体处理说明、规划变更的解释等等，更重要的是，可能存在对原合同内容的变更，这时就需要注意了！

2、发交房催告函。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。

根据该最高院的司法解释，对于该条款主要理解两点。一是催告交房的期限问题。有约定的从约定，没有约定的，合理期限为3个月，3个月后再不交房，买房人可以行使解除权。二是解除权行使的期间问题。有约定解除权的从约定，没有约定解除权的从法定。如果没有约定，需要看，是否催告要求及时行使解除权，如果催告了也就是到了3个月要向法院提起诉讼了，如果没催告，就可以在可行使解除权之日起一年内向法院提起诉讼。

3、违约金的问题。如果合同有约定逾期交房的违约责任，按照违约条款执行。如果合同没有约定，违约金数额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。。

Q：买房送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如期履行，如何避免承诺口说无凭？

A：应在《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》中体现承诺内容，如无法做到的，应尽可能以书面形式保留下来，并由承诺方签字盖章。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。

Q：装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

A：这个问题还是要基于《商品房买卖合同》，如果购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定了装修部分的内容，开发商要根据合同承担违约责任，如果购房者与装修公司单独签订了《装修合同》，那么这个责任主体将不再是开发商，而是装修公司，这点需要购房者注意。至于装修产品偷梁换柱的问题，要看合同中对品牌、材料有无特别约定，如有，则可以根据合同违约条款追究责任。因此，我们还是强调，签订合同时要尽到审慎和注意义务，仔细阅读条款内容，避免争议的发生。