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来源：华星研策

撰文丨丁赛赛/刘文怡

在共同富裕的大背景下，宁波政策性住房+商品住房双轨并行已是大势所趋。三批次集中土拍中，共有6宗租赁用房土地和1宗共有产权住房用地出让。构建多层次住房保障体系、推动多元化住房供应结构，宁波住房发展方向明确。

共有产权房即政府投资与购房者按份额共持产权，按照有关标准限定套型面积，限制使用范围和处分权利，面向符合规定的本市无房家庭供应的保障性住房。换句话说，就是和政府合伙买房。

由于共有产权住房具备购房者拥有产权的特性，且价格与普通刚需商品房基本接近，但在首付上却有着更低的门槛，其客群与市场中刚需项目的客群是存在极大重合的。所以，本文将聚焦共有产权住房对刚需市场的影响程度，进行探讨。

为此，华星研策针对在宁波工作的年轻人即宁波楼市的潜在刚需人群做了定向调研，研判共有产权住房的受欢迎程度以及对刚需市场的影响程度。

01

购入门槛大幅下降，显性吸引力较强

共有产权住房的核心优势在于可以仅持有一部分比例的产权，便可享受到完整的使用权。中国人“有房才有家”的观念根深蒂固，相比廉租房、公租房等其他保障性住房总有一种“不是自己所有的”感觉，共有产权住房则能够给人们带来更强的安全感。

根据宁波个人持有60%-80%的规定，如果只考虑住房的居住属性，就意味着只需要出资6-8成，即可拥有一套房子。这显然给很多中低收入人群提供了巨大的购房支持。

以宁波首宗共有产权住房用地为例：项目位于江北区甬樾湾北侧，周边新房可参照江北童家1#地块，限价为20200元/㎡。以80㎡小户型为例，总价约160万，按照首付30%比例计算，大概约48.5万左右的首付。而选择共有产权住房的话，只要29万首付就可以买一套同样面积的房子，这接近20万的首付差异对普通刚需人群来说吸引力着实不低。

从问卷调研结果看，62%的人认为购房者持有60-80%的产权是可以接受的，认为这样可以减轻首付压力。另外，超90%的人认为共有产权住房的中小户型可以满足其居住需求。

02

限制条件严苛，实际意向有限

虽然共有产权住房受到较多人的关注，但市场反馈并非想象中一边倒的供不应求。

例如，2019年北京房山区一共有产权房项目，当时售价26000元/平方米，比周围楼盘便宜30%。共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%，并且这并非只是个例。

信息来源：中国经济网

我们将视角再切换回宁波，共有产权住房的抗性主要体现在三个维度。

1.   地段抗性大

宁波已出让的共有产权住房用地所处位置相对较偏，多数人对这样的区位是有抗性的。参考北京共有产权住房的经验，确实存在位置好的容易销售，位置不好的难销售的情况。

根据问卷反馈，地段抗性程度较大，有62%的受访者不能接受地段相对偏僻。

2.   价格是否有实际优势，尚待观察

共有产权住房亦是带有政策性住房的标签，常规理解中与普通商品房仍有性质上的差异，言外之意，即共有产权住房单价与商品房持平将会有一定的难度。根据试行办法，宁波的共有产权住房定价，将会参考周边一二手商品房市场价，所以其实际价格优势，尚待观察。

就受访者意愿而言，过半表示应该低于周边商品房，其中还有一半受访者认为应该是周边商品房均价的7折以下。

3.限制条件多，资产增值属性弱

其一，宁波共有产权住房10年限售，也就是说10年内没有获取增值收益的空间，这也是其最显性且最大的抗性之一；

其次，名下有共有产权住房的同时不能购买商品房，阻断了投资其他商品房的途径。倘若想要购买商品房，就必须处置掉手上的共有产权住房，处置的限制条件也非常严苛，后面会提到；

其三，无论是几年后，如果要购买政府份额的产权都需要一次性购入，资金压力比较大；

其四，购房者如果要转让共有产权份额给政府，须按原价格与届时单套市场销售价格中的最低价格转让。意味着此种退出方式下，不享有增值的可能性，甚至有折价的风险。再考虑资金利息，显然是不划算的。

其五，转入时间卡的死，购房者如果要购买政府产权份额，须在取得不动产权证满4年，未满五年期间；或者取得不动产权证10年后。

综合以上分析，共有产权住房资产增值属性弱的特征尤为明显。针对部分条款，受访者的意愿度确实普遍有限。

另外，在最终的共有产权住房兴趣程度综合测试中，仅有25%的受访者表示很有兴趣。相反的，有60%受访者的兴趣程度较为一般。整体来看，实际意向程度有限。  

03

诸多制约因素叠加，刚需市场影响有限

事实上，共有产权住房的供需关系，与城市能级、房价水平等有莫大的关系。宁波目前的房价水平，还没有到达普遍认知中“高不可攀”的地步，尤其是传统刚需板块的小面积产品，多数群体努努力还是能够得着的，或者说是比较有希望能够上的。

在这样的大前提下，共有产权住房的诸多限制或抗性，也就被放大了。

目前现状下，导致共有产权住房难以真正影响刚需市场的诸多因素中，最为核心的是资产增值属性弱。宁波近几年房价持续快涨，“买房赚钱”几乎已是所有人的共识。某种意义上来说，住房的投资价值甚至比居住价值更为重要。

另外，在几乎无更好的投资选择的经济大环境下，客户依然对住房的金融属性普遍有着较高的预期和依赖。然后，又因为宁波刚需商品房或者市区老破小的门槛并没有太高，即便现在买不起，但几年内仍然看的到希望。所以，现阶段下人们普遍愿意选择有投资价值的商品房，而非选择“套牢”。

其次，还有地段相对较偏，政策性住房标签带来的面子影响，单价优势暂不明显，退出机制严苛等多重因素叠加，也将进一步影响到共有产权住房的受欢迎程度。

综合以上分析，我们认为，共有产权住房对于刚需型市场的影响是有限的，更谈不上冲击。

当然，目前宁波共有产权房只是在初始阶段，已成交的共有产权性质土地目前也仅1宗。“任何抛开计量谈药性都是耍流氓”，如果未来共有产权房的供应量加大，且四面开花的话，那么其影响力也不可同日而语了。