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  乐居买房讯 天猫好房“探春”百城楼市春季报道2月14日启动。活动以“阳和启蛰 向新而生”为主题，传递楼市最新动态，剖析置业热点区域，探访推介品质好盘，为广大购房者春季置业提供强劲助力。

  “选好板块，买房就成功了一半”。板块的重要性在房地产市场中不言而喻，且始终是购房者优先考虑的因素之一。聚焦宁波新房东部新城、老江东、镇海城区、鄞奉四大热点板块，从地段、价格、交通、配套、前景等方面进行全面分析，帮助购房者进行实地考察，解决购房“选择困难症”，减少他们的实际顾虑。

  东部新城——明湖在侧 改善天花板

  宁波改善的天花板——东部新城及以东片区，包括东部新城核心区及明湖板块。2021年，东新处于断供状态，明湖有保利湖光印、维科水岸春晖、东投东品和院、雅戈尔江山万里明湖悦府、金隅金珺府等项目入市，均价4万-4.5万/㎡，其中保利湖光印、维科水岸春晖、东投东品和院三盘已清盘。

  今年能供改善上车的只有金隅金珺府，以及明湖悦府。金隅金珺府是目前板块内唯一有房源在售的新盘，主打建面约120-150㎡，全装修均价3.8万/㎡，另有装修包可选择，总价480万起，适合首次改善和高端改善群体。

  预算充足的可以关注一下明湖悦府建面约440㎡高层公寓式住宅，400平套内面积+40平左右的花园，在宁波市场实属少有，加上明湖C位的排面和雅戈尔江山万里的品牌背书，无疑将成为2022年人气热盘之一。

  另外，拿地已近一年之久的东投东部新城项目规划为公寓式住宅及商业商务设施综合用地，这也是目前东部新城核心区唯一的含住宅楼盘。

  其中公寓式住宅建面占比≤30%，预计住宅总建面2万平左右，房源套数不多，毛坯限价38000元/㎡，与周边次新二手房有1万+/㎡的倒挂。

  纵观二批次与三批次成交地块，东部新城、明湖均无新宅地入市，也就意味着最短1年时间都将无新盘供应，改善选择余地比较小。

  老江东——人气C位 首个定品质现房销售新盘

  并入鄞州区后的老江东，老城建面更新速度加快，随之而来的是众多新品住宅密集供应，近几年成为宁波主城区改善主力板块之一。

  去年三江口的三里江印、江望悦府，宁穿路的荣安望庄、滨江誉品，宁丰板块的绿城滨河鸣翠，福明的绿城春熙云境，仇毕的鸣翠东著等多个改善新盘入市，去化速度较快，目前住宅仅荣安望庄、绿城滨河鸣翠、鸣翠东著在售，滨江誉品还有少量房源可供选择。

  二批次供地中由招商&东钱湖投资底价拿下的鄞州百丈路项目等待入市，三江口地段，老城区成熟配套，加上临近地铁1号线，各项条件优越，带装修限价38900元/㎡，与周边新盘价格持平，而旁边刚交付不久的宁波新世界二手房挂牌价已达到了6万+。

  此外，三批次供地中由世纪东方拿下的鄞州区JD10-A4-1地块（宁穿路地段），江山万里拿下的定品质现房销售的鄞州区JD12-04-16地块（华光城地段），以及白鹤、宁丰各一宗宅地，最快也要等到年底才会入市，而华光城项目的现房至少要等2年。

  想要上车老江东的改善们，如果不想在尾盘里挑挑拣拣，那么，只能等待招商百丈项目的入市。

  镇海城区——供小于求 刚需置业热区

  镇海新城是宁波中心城区三江片的重要组成部分，2021年7月宁波市政府印发的《宁波市城乡建设发展“十四五”规划》中，镇海新城更是和泛三江口、东部新城、鄞州南部一同被列为“城市核心板块”，区域价值进一步凸显。

  镇海城区取得的跨越性发展，所带来的影响之一便是房地产市场的日渐活跃。近年来的镇海城区堪称是宁波楼市的发动机，不仅成交量连连创出新高，还频频制造楼市热点，楼市热度可谓是开挂一般。

  其中最受关注的就是——骆驼。骆驼是区政府所在，是“246”万千亿级产业集群建设的重要支点。目前板块内新盘不多，万科海上都会、世茂中南璀璨云堤均已清盘，置业者可以选择绿城·新桂沁澜、绿城春语文澜和招商荣安·三里风荷。

  绿城·新桂沁澜热度极高，毛坯限价约20900元/㎡，户型建面约110-180㎡，目前尾盘在售。三里风荷定位改善大盘，户型建面约109-204㎡，三房/四房设计，毛坯限价约21300元/㎡。

  镇海城区内另外一个热门的区域就是蛟川。蛟川是甬江科技大走廊重要节点，学府环绕，文化气氛浓厚，蛟川板块断供已久，目前仅绿城·春语文澜一个新盘。绿城·春语文澜仅3幢高层住宅228户，毛坯限价20000元/㎡，房源少价格实惠，目前最后一幢即将开盘，意向认购登记于2月17日结束，目前中签率在36%左右，户型建面约98-127㎡。目前来看，住宅直接清盘的可能性很大。

  区域内二手房整体均价以在25000+元/㎡。相比二手房，城区新房价格存在一定倒挂，对购房者很有吸引力。

  在第三批集中供地中，镇海也仅1宗商品住宅用地，位置紧邻镇海新城，已被绿城拿下。意向在镇海置购房产的可以关注一下。

  海曙鄞奉板块——滨水片区 新房选择多

  海曙鄞奉板块，片区规划形成“一轴两带、一核四片”的结构，将拥有办公、住宅、服务式公寓和零售等多种复合功能，将为海曙区乃至宁波中心城提供优质的生活和工作环境，形成片区级商贸商务核心和宁波市的重要活动中心。

  近两年，各房企纷纷入驻该板块，新楼盘供应量充足。目前在售楼盘有建发·春江悦、龙湖中天·天玥、江上印和万科·朗拾，新房均价约3.4-3.6万元/㎡。

　　目前，板块内库存供应较为充足，不过多改善少刚需产品，适合想要“一步到位”的购房者，该类购房者除了对海曙有着居住情怀，看中完善的交通和配套设施，还需充足的资金预算。

  另外在第三次土拍中，海曙出让的三宗地块均为租赁住房和安置房，预计该片区接下来新品入市较少。

  综合来看，宁波鄞州老江东板块配套完善，新品入市较多，人气高，是首次置业的首选。而东部新城板块是改善天花板，适合“高财智”人群，鄞奉和镇海城区板块购房需求旺盛，刚需自住或投资均可，新房市场在未来几年依然会居于高位。