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  2021年已经翻篇，宁波楼市经历了收紧融资、严控房贷、集中供地、调控加码等一系列的“重拳”，市场热度急转直下。

  2022年全新开篇，隔壁杭州土拍大幅回暖，宁波部分区域取消限购的小道消息……种种信号，仿佛又让未来的楼市燃起了希望。

  然而，决定2022年宁波楼市温度的关键还是要看即将开拍的三批次土拍结果。在此之前，天猫好房与宁波乐居联合策划推出《2022年宁波市六区楼盘地图》系列，通过对各大板块的楼盘盘点，我们可以直观的感受一下，2022年宁波市六区楼市的整体库存。

  今天推出第三篇——江北和海曙，重点盘点了江北文创港、慈城和海曙老城的最新楼盘。

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  今年江北文创港在售楼盘不多，文创港距三江口约2公里，盘踞城市核心，西接老外滩，东联北高教园区，南北则是与时尚东外滩、高新区、姚江新城等组团形成联动，路、桥、隧道、轨交通网络完善，是甬江北岸的潜力板块。

  区块总面积约4.4平方公里，定位为创意产业集聚区，重点保障创意办公、创业孵化类用地，规划完善商业娱乐、开放空间布局。可以说，文创港是2021年的热门板块之一。

  滨江·滨涛府、世纪滨江等楼盘属于文创港早期的一批次项目，均价约2.9-3.2万元/㎡，其中，世纪滨江二期已在2021年售完，而滨江·滨涛府目前尾盘在售中。

  板块内在售新盘有文创甬江城、德信新中宇·文辰府、美的保利·君兰锦绣，新房均价已达35500元/㎡，可见，房子还是要趁早买。

  文创甬江城高层在售，建面约110㎡、148㎡，均价约3.6万元/㎡，项目位于江北文创港核心位置。2020年8月7日，宝龙以楼面价约10127元/㎡竞得该地块，规划打造建面约42万㎡旗舰综合体，项目地段优、配套全、价格高，适合预算充足的改善型客户。

  德信新中宇·文辰府高层在售，建面约99㎡、125㎡、128㎡、130㎡，均价约35500元/㎡。位置与文创甬江城相比，稍显逊色。项目由6栋现代风格高层建筑构成，从户型建面看，是比较主流的刚需和刚改户型。美的保利·君兰锦绣位置上离甬江江景更远，但更靠近地铁2号线孔浦站。

  纵观二批次成交地块与三批次挂牌地块，文创港无新宅地入市，也就意味着最短1年时间都将无新盘供应。但板块内目前有三个新盘在售，未来供应量较为充足，不过由于均价高，整体销售进度不会太快。

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  江北慈城板块近些年一直是刚需置业的热门地，整体的新盘供应量较为充足，不过目前新房均价已从几年前的1.3万元/㎡达到2-2.5万元/㎡，刚需购房成本进一步提高，但板块内的配套已经逐渐完善，地铁4号线已于2020年12月开通。

  目前板块内可选择的新盘不少，如敏捷控股·云玥星著、湛蓝云镜、龙光大唐·久云府、世茂璀璨澜园、龙光大唐久誉慈郡等。

  其中，敏捷控股·云玥星著于21年12月底首开，推出89㎡、98㎡等百平内小户型，均价约2.4万元/㎡。而相邻楼盘龙光大唐·久誉慈郡和龙光大唐·久云府，均主推95-120㎡户型，均价约2.5万元/㎡。

  世茂璀璨澜园属于4号线地铁盘，与官山河站接驳，并自带世茂广场（在建中），预计22年初开盘，将推出高层，建面99-122㎡。而湛蓝云镜洋房和别墅续销中，其中，洋房建面为99㎡、120㎡、128㎡，均价约2.6万/㎡。

  除以上在售新盘以外，购房者还可等待万科＆轨交慈城项目，该地块与湛蓝云镜距离相近。二手房方面，均价约2.4-3.3万元/㎡，部分是别墅产品。

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  至于海曙老城区，在售和待售的新盘有维科新芝望府、中海新芝源境|境上、中海新芝源境、维科招商·云望里、荣安·新月河滨。总体均价约2.8-4.2万元/㎡。

  中海的两个项目地块都由原先的老旧小区拆迁而来，由于位于老城中心地段，周边配套齐全、交通便利、烟火气浓厚，又因产品多为大面积改善户型，所以整体均价较高，约4万元/㎡。如中海新芝源境推出改善型高层和叠墅产品，境上则是139㎡洋房和小高层产品。

  维科的两个楼盘云望里和和新芝望府分别位于白云街道和海曙西门，云望里高层和洋房在售，建面约98-139㎡，均价约3.5-3.7万元/㎡。维科新芝望府高层和洋房建面约115-139㎡，均价约3.8-4万元/㎡。

  荣安·新月河滨则邻近地铁1号线望春桥站，高层建面约110-125㎡，限价28400元/㎡。二手房方面，海曙老城老旧小区众多，均价约2.5-3.8万元/㎡。

  海曙老城库存供应较为充足，不过多改善少刚需产品，加上价格较高，整体去化速度慢。且老城区的改善盘适合想要“一步到位”的购房者，该类购房者除了对海曙老城有着居住情怀，看中完善的交通和配套设施，还需充足的资金预算。

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  最后来看海曙鄞奉板块，片区规划形成“一轴两带、一核四片”的结构，将拥有办公、住宅、服务式公寓和零售等多种复合功能，将为海曙区乃至宁波中心城提供优质的生活和工作环境，形成片区级商贸商务核心和宁波市的重要活动中心。

  近两年，各房企纷纷入驻该板块，新楼盘供应量充足。目前在售楼盘有建发·春江悦、龙湖中天·天玥、江上印和万科·朗拾，新房均价约3.4-3.6万元/㎡。

  其中，建发·春江悦和龙湖中天·天玥项目相近，产品上，春江悦高层和洋房在售，建面约104-147㎡，均价约3.3-3.8万元/㎡。龙湖中天·天玥高层在售，建面约110-172㎡，均价约3.8-4.1万元/㎡。

       而江上印和万科·朗拾同为江景房，依托奉化江而建，位置上，江上印距离奉化江更近，观景视野更佳，目前高层在售，建面约116-210㎡，价格约3.7-4.3万元/㎡。万科·朗拾高层和小高层，建面约105-158㎡，均价约3.5万元/㎡。

  二手房方面，老旧小区和次新小区都有，均价约2.5-4.1万元/㎡。

  总的来说，宁波以上几个板块新房库存不算太多，但就目前市场情况来看，整体去化速度放缓。而第三批次供地将于1月18日推出，届时再看土地市场战况！