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专访首创集团董事长刘晓光:首创走着瞧

2013-03-25 13:10:57新浪房产(参与讨论)
提要:丽泽拿地,是首创对北京楼市的回归。过去几年,首创罕见在北京拿地。而在更早时间里,京城楼市人士都曾视首创为北京最大的地主之一。

  首创集团董事长刘晓光
首创集团董事长刘晓光

  新浪乐居深度报道记者 邱瑟 滕敏/文

  首创集团董事长刘晓光并不介意回答不愉快的提问,尤其是首创的地产业务是否经历了“失去的五年”这类问题。他回答说,自己不是规模的崇拜者,首创的地产业务有几个分支,虽然首创的业务涉猎了从水务、住宅开发、土地一级整理、高速公路、地铁、养老到旅游地产,“但这是有关联的多元化。”

“单独一种,不足以抢占先机。这是给未来做准备。”他说。

   这堪称商业秘密。今年1月中旬,首创置业耗费逾50亿元获得北京南城丽泽金融商务区三宗地块,这里会成为一个巨大的地铁上盖项目。没有人会忽略一个事实:首创集团是4号线地铁的主要投资者之一。

  丽泽拿地,是首创对北京楼市的回归。过去几年,首创罕见在北京拿地。而在更早时间里,京城楼市人士都曾视首创为北京最大的地主之一。

  今年是首创置业上市十周年,但是,“首创置业的弱点是上市的时候很早,但是当时条件下融资量小,我们第一次融资只有20亿,人家一上手就100亿,我们赶的时间早了些。如果全面综合评定的话,首创置业排在二十六七名。今年的销售目标在200亿左右,明后年发展更快些,照着四五百亿的规模。”

  刘晓光还提到了另一个惋惜。2004年,与黑石KKR等公司的合资计划,因合作资产对价问题未达成一致而失败。“当时要是成功了,首创将是中国国企中国际化合作、改制的一个标杆”。即使如此,首创仍然是最早与最擅长利用金融、资本渠道的地产公司之一,这显然证明了刘晓光的超前眼光。预计很快,首创就会宣布与摩根大通共同发起成立一只专业的房地产投资基金。

  在专访中,刘晓光还提到了微博对自己的改变,以及任志强。“华远地产本来就是一个中型的地产公司,但后来同华润公司合作,做的很大。后来华远又从华润分出来了,重新起家,目前一年有几个亿的利润很厉害了。任总过去几年董事长的表现是令股东满意的,他有那么大的社会责任,又赚钱,不容易。”他说。

  新浪乐居: 5月份房山奥特莱斯要开业,从开始到现在,波折不断,几年时间过去。为什么你有这么多奥莱情结在里面,它对你与首创有那么重要么?

  刘晓光:奥莱涉及到首创置业模式的再造和商业转型的问题,传统的普通住宅地产竞争肯定很激烈了,我们现在追求的是其他产业跟地产产业的嫁接。形式有很多,模式包括商业地产、旅游地产、地铁商圈地产、文化地产等等。奥莱为什么很重要?第一,它是整个转型过程中率先走出的几步中的一步;第二,中国市场确实需要它,世界市场也需要它。

  一个新的城市形态已经出现了,过去人们不太愿意把商业、写字楼和住宅搅合在一起,现在看来是错的,世界在变小,时间在变快、变短,越是把商业、酒店、旅游、住宅集中在一起的地方,越好卖。但是一般的商业综合体没有奥莱的吸引力大,它的带动性、爆发性、价值的升值空间都是不一样的,像房山长阳的住宅是最好卖的,很多项目都等于是沾了奥莱项目的光。

  但盖一个奥莱简单,开一个却很艰难,现在对于首创来说,持续的货源、一线品牌、商品折扣和专业化的商业运营团队都是制约点,如果着急开,很可能就会失败。我们第一个奥莱大概是在2013年6月启动开业,目前已签约的商户有103家,签约率达到90%,其中知名的国际品牌大概有36个,应该是可以了。涉及到四个项目,率先启动的是房山,接着还有湖州、万宁和昆山,昆山的可能慢一点,因为它刚刚是在规划设计阶段,其他的工程基本上都到位了。建立这个系统很难,但只要你建立起来了,就很快了,这是可以复制的。

  新浪乐居:我们听说双方股东合作并不顺利。发生了什么事情?

  刘晓光:股东方合作其实挺愉快的,双方理念差不多,就是在投资的资本实力上双方有差距,如一个一个大项目的投资,将来有一个股权稀释的问题,为了别把人家的股权稀释太多,保持双方权益的平衡,提高运作效率,就做一些分工,这也是为了加快奥莱的运作效率。有的项目投资太大,像昆山那个,可能加起来100多亿元,有住宅、商业,投资量太大,作为上市公司的首创置业可以承受,一般的企业难以承受。

  新浪乐居:算上奥莱,首创置业已经讲述了养老地产、旅游地产、商业地产等不一样的故事。我的问题是,对于一个只有130多亿元规模的房企而言,你们是不是进入了过多的领域?  

  刘晓光:应该说现在看来,实际上还是传统的地产占75%,这是暂时的,将来的量会放的很大。为什么要四、五种形态?因为单独走一种,跟首创的资源不相符合。首创集团有地铁,逐渐地铁上盖物价就跟上来了;首创集团有大量的土地一级和新城区、旅游园的开发,相对应的有旅游地产、物流地产、教育地产、养老地产跟上,如果没有这些的话,等于说没有抢占先机。这是给未来做准备,现在优势还体现不出来。在地产当中我的感受是,并不一定规模越大越好,我觉得这种中型化的、专业化很强、把地产和其他产业的价值融合在一起的房企模式,可能更好一些。

  新浪乐居:今年首创置业的销售目标是200亿。很多地产人士对首创置业有这样的印象,从2003年上市至今十周年,首创置业是这么多房企里面较早尝到资本市场甜头的公司,但这么多年下来,似乎禀赋未得全部发挥,业绩本不应如此。有人觉得掉队了,或者发展不好?

  刘晓光:第一,首创集团的地产业务,不光是首创置业的,还有阳光股份,现在叫阳光新业,纯粹做商业地产,所以是两支部队。此外,首创集团和首创股份还有很多一级开发业务。

  第二,首创置业的特点是上市的时间很早,当时的中国地产市场还未大起,房子价格比现在也低几倍。所以当时的融资量很小。我们第一次融资只有20亿,人家一上手就100亿,我们赶的时间太超前了。但当时也不能等,谁也不知道后来市场会发展那么快?一次上市可融那么多钱,谁也想不到两万的房子能卖到六七万,这是很难预见的现象。你看中信首创主语城是多好的项目,当时一万二,旁边的项目还只卖七千,已经是很高了,但半年后就涨到三万多了,谁也不是神仙。我觉得最主要的核心,首创地产是在金融上的早了几步,融资量小了些,但开始的起点就很高,那个时候能上市就很不容易了。上市开了先河,为首创置业的治理结构完善、国际化融资打下了基础。

  新浪乐居:如果你是一个民企的董事长,如果首创作为民营企业,会与现在有什么不一样?

  刘晓光:我觉得首创如果是一个民营企业发展速度也不会比国有体制快,体制上应该是市场化、股权多元化的公司发展最快。首创离多元化混合所有制曾经只差一步,2004年,我们进行了大规模的国际私募——首创集团和黑石KKR谈合资了。如果这个事情当时做成了,首创将是中国国企走向国际化的一个标杆,但是我们的合资的资产、股权对价政策不允许,结果失败了。

  当时我们的定价是净资产加一倍,如一亿的净资产变成两亿和国际投资者对价,这已经够高了,但是,当时证监会说新制定的政策是上市公司资产对价要按照股票市值90%跟投资者谈对价,那人家怎么能干啊。当时要是成功了,首创会在国际化的平台上了。

  新浪乐居:那会是什么面貌?

  刘晓光:会是一个国际化的企业,理念、机制、收入、市场都会完全不一样。人家也要输入管理、项目的,对方的市场会向我们开放。这就是我们当时的梦想,中国的国企将来走向多元化和混合身份,走向国际化,业绩和动力机制完全不一样了。现在你看中国的企业,真正在国际产业价值链里面循环而且成功的很少。

  联想的收购算一个,在国际市场那个大锅里煎熬,完全是国际化准则,如果竞争力不行,立即滚蛋,全部是真刀真枪地做。你的成本、核心技术、眼光、约束机制、国际化市场理念怎么样,一套体系在这个链条中锤炼,那才是真正的国际化企业。

  在国内这个市场的大锅里炼,有些企业可以有垄断资源,有的企业可以不通过竞争拿新资源,在国际的舞台上完全没有这样的概念。日本索尼曾是多好的企业,在国际市场上的发展也很艰难,中国的企业硬碰硬的走出去的还不多,许多企业走出去就败下阵来了。

  新浪乐居:提到了身份,你还有一个身份——阿拉善生态协会创立者,阿拉善做了这么多年,从现在看来,达到你当时的想法了吗?

  刘晓光:达到了,我的目的是让企业家作为一个阶层进入环保领域,星星之火可以燎原,它是一种觉醒,是一种号角,当企业家大量把资金投入环保领域的时候,国家会有更多的投入。不要小看这几百号人,他们掌握着两万多亿的资产,这相当于一部分人的觉醒,带动着一个阶层的觉醒,实际上也是引导企业家做更多的好事。

  遗憾的就是中国的NGO组织专业人员太少了,国外很多NGO组织,都是博士、硕士都在做这个事情。我们的民众参与度还不够,我们做NGO项目水平不高,你一定要做成一个项目,让公众来投,说到底这还是人才的问题。

  新浪乐居:谈谈微博吧。微博让任志强从以前的全民公敌,变成了可爱的任大叔。但我看你的微博和很多人的不一样,国家大事比较多,重要的经济数据比较多,你好像顾虑也比较多一点。微博对于你来说,是一个怎样的平台?

  刘晓光:我觉得我刷微博,主要关注经济领域。我是把它当成一个大学校,新知识、新观点、新动向、新模型、新信息接收过来,输送出去,让大家分享,我也分享大家的,而不是作为一种发泄情绪的途径,纯粹的意见领袖。我不这样做,我觉得应该是比较透明、比较规范、比较温和的东西,光骂人没有用,你应该什么事,该说怎么做。我也有捱骂的时候,7.23动车追尾事件,我写了一段,有网友说过去我们挺喜欢你的,现在烦你了,我们发现你是铁道部的人;有的网友说你怎么老是不温不火的,不能够抨击社会吗?老提经济学的观点,我是说针对一些社会问题你应该自己的提出建议,光抨击有什么用,不是说你愤青,你革命就可以解决问题了。

  其实我可以写出很多的东西,但是有时不敢写,我有很多自己的思考,不敢写,写完了会有一些网友不理解你。我是国企领导,也是社会人物,对自己限制性的东西比较多,什么能写,什么不能写,比如许多敏感的事情我会从提建议的角度来写。

  我自己写的好多诗也没放在微博上,我和任总在额尔古纳草原上还对过诗,一人搬一个石头当桌子,自己写自己的,任总的知识很丰富,也有激情,我们大家都喜欢他。但他和我不一样,华远是一个股份制企业,我们是他们的股东。

  新浪乐居:作为股东,你觉得任总的华远地产,过去五年抓住了机会没有?华远地产的业绩似乎远远没有董事长本人更为亮丽?

  刘晓光:会给他压力。我老说你好好把公司业务抓好,不然我们股东的价值少。华远本来是一个中型的地产公司,到了华润再后来又出来了,重新起家,一年挣几个亿的利润也很厉害了。任总过去几年董事长的表现也还可以,他有那么大的社会责任,又赚钱,不容易

  新浪乐居:读者们要求,最后一定要谈谈房价。现在预期既混乱,又似乎出奇地一致看多。你的总体看法是什么?

  刘晓光:去年我说了2012是冬天里面有春天,而2013年一定是春天里面有冬天。还没有到三月份,冬天就来了,“国五条”应该说是最严厉的,最犀利的政策。它属于定向调整了,虽然说细则究竟怎么样,各地方怎么翻译,可能会受舆情影响,但确实这次来讲,应该是成体系的、严厉的、犀利的,甚至会有更有震撼力的东西出来。

  新浪乐居:作为国企领导人,你一定看到了不少内部消息?

  刘晓光:确实也看到了一些内部消息。但是,都不能说。我觉得调控还是应该从增加供给这个角度出发,从长期来讲,应该从降低购房成本的角度来调整,而不是增加购房成本。一线城市供需严重不平衡,还是因为一个城市价值差别太大造成的,像北京这种水电气热、医疗教育的水平,外地城市可能过二十年才可以达到。你说哪一个城市一天晚上能在两个地方看芭蕾舞,没有,可能只有北京,上海都没有,这个城市的价值太高了,接近于发达国家,如果让你的孩子提前二十年消费二十年以后的东西,你当然愿意了,提前去享受教育、医疗,文化各样的优越的设施。

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    2013-06-21 07:13:13转发|评论