“对老百姓来说,买房子是一辈子的大事,一定要慎之又慎。”昨天,镇海区司法局一名王姓调解员唏嘘不已。他刚调解了一起案子,当事人挺着孕肚被迫搬离当时只付了6万元定金的婚房。因为房价涨了,房东不卖了。

  房价最要紧

  合同其他内容基本没看

  这套房子位于镇海区恒大山水城,100来平米,做婚房挺合适。

  “我们前前后后看了一年多的婚房,最后选在这里。”孙女士和丈夫去年8月通过中介看上这套房子的时候尚未结婚。面积、朝向、户型、价格都挺符合两人的心理预期,就决定买了。

图片为恒大山水城在网上的相关宣传照片

  于是,去年8月,两人通过中介和卖家周先生签订了购房协议。

  这份协议签得挺潦草。主要只约定了两件事:房屋总价90万;一方如违约,需要向对方支付6万元违约金。

  孙女士回忆:“当时,房子还没有交付,交付后由开发商在交付后统一办理房产证。当时估计在2018年5月左右办房产证。我们口头商量好,等房产证下来,再去办过户。”

  孙女士和伴侣都是第一次买房子,小两口认为,房价是最要紧的。他们坦言:“合同其他内容基本没看,就签名了。”

  合同签订后,他们当天就给周先生的银行账户汇去6万元定金。两人认为,买房的事算是尘埃落定。

  装修后全家搬了进去

  不料房价涨了,房东不卖了

  去年年底,房屋交付了,开发商已经进行了简单装修。买空调,买家具……小两口又陆陆续续花了5万元并欢天喜地地住进去。

  搬进新房,办了婚礼,孙女士又怀孕了,父母从老家过来照顾给小家庭做后勤……一切都顺风顺水。

  小区里其他邻居的房产证也办下来了,孙女士就催着周先生继续履行合同,办理房屋过户。

  不料,周先生再三推诿。

  微信、电话沟通了几次,房东周先生态度变得坚决——“这房子,我不卖了。”

  “合同也签了,定金也付了,我们都搬进来住了,你怎么可以不卖了呢?”孙女士急了。

  周先生也振振有词:“房产现在还是我的,我愿意按合同进行赔偿。赔你6万元定金就够了。”

  房东愿意赔偿的原因很简单——房价涨了。类似户型楼层的房子,已经从当时的每平米8000元涨到了13000元左右,按一百平米算,涨了50万左右。

  等着生产的孙女士急得如热锅上的蚂蚁,坚决要求继续履行合同。房东也不是省油的灯,沟通不成,找了人到房子里闹,要求孙女士一家搬走。孙女士一家烦不胜烦,尤其是老人,又气又怕。

 解除合同,卖家赔了20万

  调解员感慨:“买家很大意很天真!”

  经过当地司法所调解,双方最后同意解除合同,卖方周先生一次性赔偿买家人民币20万元。这20万元,包括了孙女士夫妇此前支付的6万元定金和5万元装修费。

  合同解除后,周先生又将该套房屋挂牌出售,顺利的话,将多赚40来万元差价。孙女士一家的处境则要糟糕很多,同样的价格,买不到相似的房子了。无奈之下,只能临时找了出租房安顿一家子,身心俱疲。

  调解员说:“调解是双方自愿的,对双方最后商量的赔偿金额,我们调解员也不好多干涉。孙女士已经进入孕晚期,更多地是想早点息事宁人,了结此事。如果上了法庭,赔偿的话,赔偿金额应该不止这个数。从以往的判例看,买卖过程中的房屋增值部分可认定为不当得利,法院往往倾向归买家所有。这些道理我们也都讲了。可是,孙女士快临盆了,希望尽快结束这起买房风波,不想再走诉讼途径了。”

  调解过程中,调解员发现,孙女士夫妻买房时的确很大意很天真。签合同时,他们只关心了两件事:房价多少,定金要付多少。

 定金约定为房价的10%-20%较合适

  细化违约责任

  “这个案子,并不是特例。对我们基层调解机构来说,房屋买卖引发的矛盾在日常调解中占了相当大的比例。特别是房价波动大的背景下,类似的案子就更多了。”调解员分析。

  调解员说,二手房交易,买卖双方不要把一切建立在对彼此的信任上,风险太大。

  房屋买卖合同受合同法保护,里面的约定条款一定要慎重,一旦发生合同纠纷必然有较大经济损失。

  “定金比例的约定,也一定要注意。”调解员说,几乎每个买家在买房时,都会缴纳定金。孙女士买房时只交了6万元定金,相比90万的房屋总价来说,不到7%,相当不合理。一般来说,约定在10%-20%是比较合适的。购房人缴纳了定金后,如果任何一方违约导致合同无法履行,则对实际交付的定金施行定金罚则,即:购房人违约则不能要求返还定金,卖房人违约则需要双倍返还定金。假设孙女士当时按房价20%的比例支付定金,即18万,那卖家违约,就这一项至少也要赔偿18万元违约金。

  调解员分析,对买房来说,如果资金充足,履行付款义务问题不大,那么就要着重防范卖方的违约行为,可以约定较高数额的定金,如总价的20%,这样就加大了卖主违约的成本,促使其及时办理过户手续。反之,由于定金罚则是把双刃剑,如果买家买房时贷款比例高,且没有较大把握办理房贷,应当适当降低定金的支付比例。一旦贷款无法办理,如果没有其他约定,将导致需要向卖方承担违约责任。

  调解员说,还有重要的一点是明确违约责任。除了定金罚则外,可以根据具体情况进行细化约定。以孙女士的这份购房协议为例,当时明知从协议签订到完成房产证过户需要一年左右时间,房价可能出现波动,双方完全可以就一方违约的情况下,房价上涨部分的利益分配做约定。