乐居讯(编辑 周婉君)又到了一年传统楼市旺季,九月首周宁波楼市稳中有升,但第二周的成交量却急速下滑,让人大吃一惊,上周仅有中交君玺加推,整体表现平淡!

        据克而瑞数据显示,上周(09.4-09.10)宁波市区供应430套,面积6.12万方,环比下降38.91%;成交面积6.85万方,环比下降54.34%;成交544套,不到上周一半,没有了东方港城的集中备案,成交果然被打回原型,成交均价20451元/㎡,环比上升17.01%。也因为没有东方港城的备案,成交均价继八月之后首破2万。

        上周无新盘入市,这并不是开发商不想推盘,只是苦于预售证未拿到手。

        先说上周开盘的情况

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       项目处于广德湖路-宁南北路中轴带。东部新城高品质豪宅纷纷3W+,中交君玺高层约26500元/平方米,最低一套单价不到22000,很实在的一个价格了。

       紧接着来看一下成交量

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       上周成交套数TOP10排行榜中,仅有中梁壹号院成交超过百套,其他楼盘成交量均不足50套,鄞州区虽多盘冲进前十,但个盘成交量都相对走低,而北仑区连续两周小爆发之后,也进入了休整期,本轮未有项目上榜。

       看这些数据,似乎像是因为新盘迟迟未入市,才导致高端改善盘去化速度较慢,直接导致了上周成交量的急速下跌。

       但真是如此吗?

       未必。

       按照这个说法我们来假设一下,如果始终没有新盘入市,那么是不是市场维持500多套一个月就是合理的?如果是合理的,那么为什么之前说宁波库存仅剩3.8个月的量?

      还不明白吗?很简单,我们假设未来只有这20000套的存量,没有新盘供应,每周去化550套,那么20000除以550,就是36周,也就是在没有新盘供应的情况下,按照这个“合理的”去化速度,当下的20000就要用36周来去化,也就是还要近9个月,而不是3.8个月!

      为什么要这么提呢?因为现在不是没有供应,供应是有的,但是市场不买账。除了海曙区确实供应极少之外,江北区、镇海区和鄞州区都有大量存量。我们平时关注的都是明星楼盘,而另一些宣传不是很积极,亮相不是很频繁的圈内的楼盘,依然在延续平缓的去化速度。

        所以,限购不是毫无影响,而是那些“沉默的大多数”没有发声的机会。

       每一个楼盘都不应盲目乐观,应该以最审慎的态度面对最后几个月的市场。而那些还在规划产品的项目,如果地段没有特别的优势,就要在产品特色上做足功夫了。

       再来看区域成交

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       上周鄞州、江北供应430套,其他三个区域无供应;本轮鄞州区依靠中交君玺的成交,均价有所上扬。但也仅此而已。海曙区借势于中梁壹号院的发力,成交量上升,活跃度和鄞州区相差无几,镇海区较之上周成交量上升明显,意外获得活跃榜头名;而之前活跃度最高的北仑区几近零成交,惨跌垫底。

       具体再来看看成交均价

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      从单盘成交金额前十名来看,上周居然有6盘均价超过20000元/平,万元以下的仅有2盘,中高端楼盘的集中备案拉升了成交价。

       宁波8月的市场一直是降温态度,而9月两周的成交冷热不均,成交均价的上涨令不少购房者紧张,不过也不必着急,等到新楼盘慢慢入市,目前市场供不应求的情况将得到改善。

 

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