国庆黄金周期间,为抑制房价的非理性上涨和泡沫的滋生,20城房地产调控政策密集出台。从本次调控的着力点来看,政策主要是通过限购限贷来抑制需求,尤其是投资性需求。限购政策执行一周后,典型城市成交量出炉。截至目前,城市调控“立竿见影”,新政实施当天,成交量迅速下降,但部分城市随后出现回暖。

  一、政策收紧,城市成交量表现差异

  从单日成交数据上看,大部分城市限购政策执行当天,成交量出现断崖式下跌。但是不同城市对政策的表现出现分化。

  深圳、南京等热点城市限购政策出台当天,成交量并没有出现大幅波动;限购政策执行当天,成交量虽出现下滑,但是随后成交放量,这类城市成交量甚至超过限购前的成交量。而东莞、南昌等普通二线城市政策出台当天,成交量迅速上升;而政策执行当天,成交量下降并且恢复趋势不明显。总体来说,普通二线城市对政策收紧更为敏感。

  各城市对政策的敏感度有明显差异主要在于供给与需求之间的不平衡。

  深圳、南京——供不应求:在限购之前,深圳、南京等城市的土地价格高于周边房价,造成开发商捂盘惜售,同时市场需求旺盛,供给远远低于需求。限购政策出台后,需求整体受打压,开发商担心需求会大幅下降以至于后期会面临销售困难及价格下跌。因此,开发商为避免上述风险开始加大推盘力度,但事实上,整体供应仍低于需求,造成热点城市在限购后成交量出现回暖的现象。

  南昌、东莞——供给相对较多:而对于南昌、东莞等二线城市,市场供给相对充足,政策调控抑制部分需求,因此限购后商品住宅成交量出现下跌,并且未出现反弹。

  二、国庆后一周成交量同期相比下降明显

  虽然部分热点城市在限购后出现放量,但是通过对比2014年及2015年同期数据发现,商品住宅成交套数同比呈下降趋势。具体来看,南京、苏州等热点城市下降超50%。南昌出现大幅上涨主要由于南昌限购政策在10月8日出台,统计数据时将限购当天成交量考虑在内。

  2016年10月8日至15日,一线及核心二线城市市场供给较2014年及2015年同期少,且供应小于需求,造成2016年10月8日至15日成交套数同比为负。政策调控后,普通二线城市部分需求被限制,但供应相对充足,造成限购后商品住宅成交套数同比为负。

  三、政策收紧后房地产市场展望

  本轮政策调控,将本市户籍人群限购范围从“不限购”到“限购两套”不等,非本市户籍家庭限购1-2套,个税和社保缴纳年限要求从无需提供到2年内不等,打压整体需求。限购政策出台后,开发商主动去化的意愿加强,供应相应提高,预计造成部分热点城市成交放量。