公司债依旧是房企融资的主要渠道,占比达42%,而30强房企融资统计显示,公开和非公开发行公司债规模近乎相当。

  今年以来,地王频现,房企在拿地方面底气十足。房企之所以能够表现如此,是因为自去年以来,房企融资规模大增,融资成本也在大减,融资渠道也相对以前增多,甚至还出现了资产证券化等创新融资渠道。

  21世纪经济报道统计发现,今年1-7月,房企融资方式主要集中在公司债、委托贷款、部分银行贷款以及票据等。受汇率风险影响,房企不仅大幅减少海外融资,一些房企甚至提前结束部分美元债。

  融资能力是房企的核心竞争力之一,在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代,优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间,也可以改善财务结构维持稳健运营,还能为转型提供源源不断的“弹药”。

  借用中国房产信息集团(CRIC)分析师房玲的总结:2016上半年,国内融资环境依旧宽松,大多数房企如沐春风,享受着流动性充沛的甘霖。

  108家房企上万亿“弹药”来源

  流动性充沛在房地产市场表现的极为明显。

  据CRIC数据统计显示,2016年上半年国内融资环境持续宽松,各房企融资规模普遍大涨,30强房企融资规模总额达3988亿元。

  21世纪经济报道记者统计发现,自2015年7月开始到2016年7月期间,108家房企融资总额约为13361亿元(该该数据只包括可查的公开信息部分),最为活跃的月份是2015年12月和2016年1月。融资的主要来源是债券,其次是银行贷款、增发配股,信托只是少数。

  今年7月,108家房企融资总量较上月有所回落,环比下降25%,但相比上年仍处于高位,同比增幅近90%。从融资结构来看,7月公司债仍为房企融资主流,占融资总额的44%,相对上月提高16个百分点;其次是委托贷款数额占比较多,占融资总额近28%。在公司债发行中,7月发行数额较大的企业有华夏幸福(600340,股吧)、金科、泰禾,发行规模分别高达52亿、46亿、45亿,房企积极大量融资,配合企业拿地、项目开发等资金需要。

  7月融资渠道特点代表了目前房企融资渠道的整体特点。总体来看,公司债是主要的“弹药”来源。

  21世纪经济报道记者根据CRIC提供的房企融资明细来看,上半年公司债依旧是房企融资的主要渠道,融资金额占比达42%。值得注意的是,由于公开发行的公司债有累计发行余额不超过最近一期净资产值(含少数股东权益)40%这一限制,部分房企在去年年末或今年年初便已逼近限额,故今年以来非公开发行公司债逐渐增加,上半年30强房企公开和非公开发行公司债规模近乎相当。

  房企公司债缘于2015年下半年。

  自2009年国内债券融资暂停后,至2014年7月新城发行第一笔用于保障房的公司债,再到2015年1月15日证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》,时隔六年,公司债经历了管制-宽松-放开三步走,公司债发行的主体范围由原来的限于境内证券交易所上市公司、发行境外上市外资股的境内股份有限公司和证券公司扩大至所有公司制法人。并且2015年5月27日国家发改委还发布了《关于充分发挥企业债券融资功能支持重点项目建设促进经济平稳较快发展的通知》来营造较为宽松的融资环境,拉动经济增长。

  境外债务风险

  受益宽松的流动性,房企融资成本也呈现出历史上新低。

  万科3月发行了30亿中期票据,利率为3.2%,4月发行了三笔于2019年到期合计36.5亿港币的有担保票据,年息更是低至2.5%,对比企业2015年底 6.54%的加权平均融资成本来看,变化显著。龙湖上半年发行了两期共81亿元公司债,利率介于3.19%-3.75%之间,而企业2015年底总有息负债的平均资金成本为5.74%; 融创2016年上半年新增借款加权平均融资成本为6.1%?。

值得注意的是,曾经备受房企青睐的海外融资不再受宠。房企在大举境内融资的同时,也在关注和降低海外融资风险。

  6月6日,SOHO中国发布公告称,已经赎回总额为2.53亿美元的2022年到期优先票据,总赎回价为2.82亿美元。

  SOHO中国首席执行官张欣在中期业绩会上称:“作为企业,我们会规避任何有可能看到的债务风险。我们看到人民币在贬值,作为管理层,我们一定要降低美元的外债的风险,这个是毫无疑问的。我们只不过速度非常快,快速把美元债务都还掉了。当然,一个很重要的原因是因为我们手里有很多的钱。目前美元外债我们只有6%,规避了人民币下跌的风险。”

  融创中国CEO汪孟德称,境内外融资成本差距比较明显。相对于境外融资,境内的债会便宜很多。人民币贬值导致溢利的下降。境内债会越来越多,境外债会缩减明显。融创中国未来还会缩短境外债。

  远洋董事局主席李明称,目前公司融资方面,信托在去年已经没有,开发贷也没有。主要的负债结构已经调整成为以境内的人民币公司债和境外的公司债为主。目前境内、境外债的比例占到50%左右,上半年也减了一些。

  李明也表示,汇率对冲的手段上来说,一是减债,明年上半年负债到期的窗口能够还掉一些;第二是增加美元的投资,拿美元的负债去投美元资产。美国、香港、澳大利亚、欧洲都有在谈这样的投资机会;第三,做一些小额的、小比例的汇率对冲。

  总体上,流动性充沛令房企更有底气大幅扩张拿地,其中也不乏激进的企业。

  比如恒大。标普近期就表示,尽管恒大集团销售增长强劲,但预期2016年公司的财务杠杆仍将居高不下。今年上半年该公司土地收购成本约为870亿元人民币,受其激进扩张意愿拖累,财务杠杆变弱。同时,受此影响上半年经营性现金流出高达770亿元。截至2016年6月该公司的债务较去年底增长34%至4970亿元。我们认为该公司有望完成2016年调整后的销售目标3000亿元。然而,考虑到该公司激进的举债扩张,其债务水平仍将维持在高位。